Van Zinnicq Bergmann Advocaten
Van Zinnicq Bergmann Advocaten
headerfoto3

Blog

Ontbinding huurovereenkomst wegens overlast

Het veroorzaken van overlast door een huurder is iets wat in Nederland regelmatig voorkomt. Overlast is er in vele soorten en maten. Van geluidsoverlast tot het lastigvallen van omwonenden en van stankoverlast tot het stallen van spullen in gemeenschappelijke ruimtes in bijvoorbeeld een appartementencomplex.

Overlast en woongenot andere huurders (omwonenden)

Indien een huurder van woonruimte (ernstige) overlast veroorzaakt, ook al geniet deze in Nederland vergaande huurbescherming, kan de verhuurder de huurovereenkomst laten ontbinden door de rechter en de huurder uit de woning krijgen, maar het is lang niet altijd zeker dat de verhuurder dit voor elkaar krijgt en derhalve (voorlopig) kan blijven zitten met een overlast veroorzakende huurder.

Het kan zijn dat een verhuurder verscheidene huurders heeft die omwonenden en/of buren van elkaar zijn. Indien een van de huurders overlast veroorzaakt jegens de andere huurders, dient de verhuurder tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden. Een verhuurder is namelijk gehouden om zijn overige huurders een deugdelijk woongenot te verschaffen en bij overlast hebben zij dat niet. Een verhuurder kan eventueel zelfs worden ‘gedwongen’ een procedure te starten tegen de overlast veroorzakende huurder, terwijl de uitkomst dus niet zomaar een gegeven is. Een verhuurder moet zich dit goed beseffen en kan het dus niet zomaar laten voor wat het is. Voor een verhuurder is het hierbij belangrijk om een ‘dossier’ op te bouwen van onder meer gespecificeerde klachten van omwonenden en de huurder hierover aan te schrijven.

In de onderhavige kwestie kreeg de verhuurder zijn huurder wel de woning uit wegens het veroorzaken van (ernstige) overlast.

Casus

Huurder woont in een woningcomplex waarbij zij met een medebewoner van dezelfde etage overlast veroorzaakt. Verhuurder ontvangt sinds 2011 klachten over huurder wegens overlast. Verhuurder heeft tot en met 2016 alles geprobeerd om de overlast te laten stoppen. In 2011 is onder meer de huismeester bij huurder langs geweest om over de overlast te praten. In 2012 is een bemiddelingsgesprek tussen partijen gepland, maar huurder is niet op komen dagen bij dit gesprek, hetgeen zij zelf heeft geïnitieerd. In 2013 is er een voorval waarbij huurder uiteindelijk chloor of bleekmiddel tegen de voordeur van een omwonende heeft gegooid. Tevens heeft huurder naar aanleiding van dat voorval de huismeester meermaals gebeld en hem op zijn voicemail uitgescholden en bedreigd. De huismeester heeft hiervan aangifte gedaan. In 2014 vindt er een gesprek tussen verhuurder, huismeester en huurder plaats dat niet goed is verlopen. In 2015 is er wederom een incident waarbij een auto van een omwonende is bekrast. Verhuurder heeft in 2015 ook nog mediation ingezet, maar partijen komen hierbij (ook) niet tot overeenstemming. In 2016 ontvangt verhuurder wederom diverse signalen over huurder. Er wordt dan ook nog gesproken over een eventueel vrijwillige verhuizing, maar daar is het niet van gekomen. Uiteindelijk is verhuurder een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning gestart.

Oordeel rechter

Op grond van artikel 7:213 BW dient een huurder zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Bij het veroorzaken van overlast is dit niet het geval. Artikel 6:265 BW bepaald dan dat iedere tekortkoming door huurder in de nakoming van de huurovereenkomst de verhuurder de bevoegdheid heeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De omstandigheden van het geval spelen hierbij een rol.

Hoewel in deze zaak niet alle gestelde feiten vast zijn komen te staan, is de kantontrechter van mening dat de veroorzaakte overlast een jarenlange periode betreft en tevens passen de incidenten in een patroon. De kantonrechter acht de vastgestelde incidenten, met daarbij het feit dat huurder meermaals door verhuurder is gewaarschuwd, ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden.

Juridische tip

Het is niet altijd gemakkelijk voor verhuurders om huurders uit huis te zetten bij overlast, maar hierboven is wel erg veel gebeurd, over een vrij lange periode, huurder is meermaals gewaarschuwd en verhuurder heeft veel gedaan en geprobeerd het op te lossen buiten de rechtszaal om.

Mocht u als verhuurder of als huurder vragen hebben over overlast, kunt u contact opnemen.

Joost Hofman

Reactie toevoegen

Bereken het volgende: 9 plus 5.