Wanneer een ouder of een partner overlijdt, is de woning in de erfenis meestal het onderdeel waar de meeste vragen over ontstaan. Het huis vertegenwoordigt vaak de grootste waarde van de nalatenschap, maar het is geen bedrag op een bankrekening dat u eenvoudig kunt delen. Er rust doorgaans een hypotheek op, de vaste lasten lopen gewoon door en soms woont er nog iemand in.
Daarbij komt dat een woning zelden alleen een financiële kwestie is. Het is het huis waar de kinderen zijn opgegroeid en waar de langstlevende partner misschien wil blijven wonen. De ene erfgenaam wil verkopen omdat het geld nodig is, de andere wil het huis juist behouden. In een periode waarin iedereen rouwt, moeten er toch knopen worden doorgehakt.
Hieronder zetten wij op een rij hoe de woning in de nalatenschap valt, hoe de waarde wordt bepaald, wat er met de hypotheek gebeurt, wie de lasten draagt en welke keuzes de erfgenamen samen hebben. Ook leest u wat u kunt doen als u er onderling niet uitkomt. Zo heeft u overzicht voordat u beslissingen neemt die later moeilijk terug te draaien zijn.
⚖️ In het kort
- De woning gaat bij overlijden van rechtswege over op de erfgenamen. Bij meerdere erfgenamen is het huis gemeenschappelijk eigendom en beslist niemand alleen.
- Voor de erfbelasting geldt in beginsel de WOZ-waarde, voor de verdeling onderling de waarde in het economisch verkeer. Twee verschillende bedragen.
- Hoofdregel is waardering naar het moment van de verdeling, niet naar de dag van overlijden. Afwijken kan als de erfgenamen dat afspreken.
- De hypotheekschuld gaat mee over. Een overlijdensrisicoverzekering kan die schuld aflossen, afhankelijk van de polis en de begunstiging.
- Zolang de woning onverdeeld is lopen de vaste lasten door. Woont één erfgenaam er, dan kan een gebruiksvergoeding aan de orde zijn.
- Komen de erfgenamen er niet uit, dan kan de rechter de verdeling vaststellen. Niemand hoeft blijvend in een onverdeeldheid te blijven.
Waarom de woning bijna altijd het lastigste bestanddeel is
Bankrekeningen en spaargeld laten zich eenvoudig verdelen, een woning niet. Het huis is één ondeelbaar goed dat aan meerdere mensen tegelijk toebehoort, en daardoor is elke beslissing een gezamenlijke beslissing. Verkopen kan niet zonder medewerking van alle erfgenamen, en zolang die medewerking uitblijft verandert er niets aan de situatie.
Daar komt de omvang van het belang bij. In veel nalatenschappen is de woning goed voor het grootste deel van de totale waarde. Een meningsverschil over de waardering raakt daardoor direct het erfdeel van iedereen. Wat op papier een technische discussie over een taxatie lijkt, is in de praktijk een discussie over wie hoeveel krijgt.
Ook de tijd speelt mee. Zolang de woning niet is verdeeld lopen de hypotheekrente, de verzekering, de heffingen en het onderhoud door. Tegelijkertijd beweegt de woningmarkt, waardoor de waarde tussen overlijden en verdeling kan stijgen of dalen. Wie dat risico draagt, is precies een van de punten waarover erfgenamen het oneens raken.
Tot slot is er de emotionele lading. Het ouderlijk huis verkopen voelt voor de een als afsluiten en voor de ander als iets kwijtraken. Die verschillen zijn legitiem en worden pas een probleem wanneer er geen structuur is om ze te bespreken.
Hoe de woning in de nalatenschap valt en wie eigenaar wordt
Op het moment van overlijden volgen de erfgenamen de overledene van rechtswege op in zijn bezittingen en schulden. Er hoeft daarvoor niets te worden getekend. De woning is dus vanaf de dag van het overlijden eigendom van de erfgenamen.
Zijn er meerdere erfgenamen, dan ontstaat een gemeenschap. Ieder heeft een aandeel in de nalatenschap als geheel en niet in een specifiek onderdeel daarvan. Drie kinderen erven dus niet ieder een derde van het huis waarover zij afzonderlijk kunnen beschikken, maar zij zijn samen eigenaar. Verkoop, verhuur of een verbouwing vraagt daarom om overeenstemming. Wie de grondbeginselen wil nalezen, vindt die in de basis van het erfrecht.
De verklaring van erfrecht en het Kadaster
Om de woning op naam te laten zetten of te kunnen leveren aan een koper, is doorgaans een verklaring van erfrecht nodig. Daarin legt de notaris vast wie is overleden, wie de erfgenamen zijn en wie namens hen mag optreden. Die verklaring wordt ingeschreven in de registers van het Kadaster. Zonder dat document komt een verkoop in de praktijk niet van de grond.
Eerst nadenken over aanvaarden
Sta voordat u afspraken maakt stil bij de wijze van aanvaarden. Wie zuiver aanvaardt, is persoonlijk aansprakelijk voor de schulden van de nalatenschap, dus ook voor een hypotheekschuld die hoger is dan de waarde van het huis. Beneficiair aanvaarden beperkt dat risico. Let op: het leeghalen of alvast verkopen van de woning kan worden uitgelegd als zuivere aanvaarding.
De waarde van de woning in de erfenis: welke waarde geldt wanneer
Een veelgemaakte denkfout is dat er één waarde van de woning bestaat. In werkelijkheid worden twee verschillende waarden gebruikt, voor twee verschillende doelen, en die lopen zelden gelijk.
De waarde voor de erfbelasting
Voor de aangifte erfbelasting geldt voor een eigen woning in beginsel de WOZ-waarde die de gemeente heeft vastgesteld. Daarbij bestaat een keuze tussen de WOZ-waarde van het jaar waarin het overlijden plaatsvond en die van het jaar daarna. Omdat WOZ-waarden achterlopen op de markt, kan die keuze verschil maken. Voor een verhuurde woning gelden aparte regels. Vrijstellingen en tarieven worden jaarlijks aangepast, dus laat de actuele cijfers controleren.
De waarde voor de verdeling onderling
Voor de verdeling tussen de erfgenamen telt niet de WOZ-waarde, maar de waarde in het economisch verkeer: het bedrag dat de woning bij een normale verkoop zou opbrengen. Die waarde stellen de erfgenamen samen vast, of zij laten een onafhankelijke taxateur een rapport opstellen. Ook gebruikelijk is dat beide partijen een eigen taxateur inschakelen en het midden van beide uitkomsten wordt aangehouden.
Welk moment is bepalend
Als hoofdregel wordt de woning gewaardeerd naar het tijdstip van de verdeling en niet naar de datum van overlijden. Daarvan kan worden afgeweken wanneer de erfgenamen samen een andere peildatum afspreken of wanneer de redelijkheid en billijkheid daartoe aanleiding geven. Dit klinkt technisch, maar hier zit vaak het geld: in een stijgende markt komt de waardestijging tussen overlijden en verdeling ten goede aan alle erfgenamen, en niet alleen aan degene die het huis overneemt. Leg een afgesproken peildatum daarom schriftelijk vast.
De langstlevende partner die in de woning blijft wonen
Was de overledene getrouwd of geregistreerd partner en zijn er kinderen, dan geldt zonder testament de wettelijke verdeling. Alle bezittingen en schulden gaan dan naar de langstlevende partner, dus ook de woning. De kinderen krijgen een geldvordering op de langstlevende ter grootte van hun erfdeel, die in beginsel pas opeisbaar is bij diens overlijden of faillissement. Zo kan de partner in het huis blijven wonen zonder de kinderen te hoeven uitkopen. Hoe die vordering precies werkt, leest u in het artikel over de wettelijke verdeling.
Wettelijke rechten van de echtgenoot
Geldt de wettelijke verdeling niet, bijvoorbeeld omdat een testament de echtgenoot niet of niet als enige erfgenaam aanwijst, dan biedt de wet toch bescherming. De echtgenoot mag de woning en de inboedel gedurende zes maanden na het overlijden op dezelfde voet blijven gebruiken. Daarnaast kan de echtgenoot van de erfgenamen verlangen dat zij meewerken aan de vestiging van een vruchtgebruik op de woning en de inboedel. Voor dat woonvruchtgebruik hoeft niet vooraf te worden aangetoond dat het voor de verzorging nodig is.
Samenwoners zonder testament
De positie van samenwoners is wezenlijk anders. Wie niet is getrouwd en geen geregistreerd partnerschap heeft, erft zonder testament niets van de ander. Was de woning gezamenlijk eigendom, dan valt alleen het aandeel van de overledene in de nalatenschap en komt dat toe aan diens erfgenamen. De achterblijvende partner kan dan tegenover de familie van de overledene komen te staan. Een samenlevingscontract met verblijvingsbeding en een testament voorkomen dat, mits bij leven geregeld.
De hypotheek en de overlijdensrisicoverzekering
Een hypotheekschuld verdwijnt niet door een overlijden. De schuld hoort bij de nalatenschap en gaat mee over op de erfgenamen. Wie zuiver aanvaardt, wordt daarmee ook persoonlijk schuldenaar. De maandlasten blijven intussen doorlopen, dus het is verstandig die betalingen niet stil te zetten in afwachting van duidelijkheid.
Informeer de geldverstrekker zo snel mogelijk over het overlijden. In veel hypotheekvoorwaarden staat dat na een overlijden zonder boete mag worden afgelost, maar dat verschilt per bank. Wil een erfgenaam of de partner de hypotheek voortzetten, dan is toestemming van de geldverstrekker nodig en wordt opnieuw naar het inkomen gekeken. Die toets kan onaangenaam uitpakken, zeker wanneer het huishouden na het overlijden op één inkomen draait.
Wat de overlijdensrisicoverzekering doet
Is aan de hypotheek een overlijdensrisicoverzekering gekoppeld, dan keert die een vooraf afgesproken bedrag uit, waarmee de schuld geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost. Van belang is wie als begunstigde op de polis staat en hoe de premie is betaald, want dat bepaalt mede of de uitkering in de nalatenschap valt of rechtstreeks aan de begunstigde toekomt. Dat onderscheid werkt door in de omvang van de erfdelen en in de erfbelasting. Is de hypotheekschuld hoger dan de waarde van het huis, aanvaard dan niet zonder meer zuiver. Deze situatie werken wij verder uit in het artikel over huis erven met hypotheek.
De lopende lasten: wie betaalt wat zolang de woning onverdeeld is
Zolang de woning niet is verdeeld, komen de kosten ervan ten laste van de nalatenschap en dragen de erfgenamen die naar rato van hun aandeel. Het gaat onder meer om hypotheekrente, opstalverzekering, gemeentelijke heffingen en waterschapslasten, energiekosten, een eventuele bijdrage aan de vereniging van eigenaars en noodzakelijk onderhoud.
In de praktijk schiet vaak één erfgenaam deze kosten voor, simpelweg omdat er iets betaald moest worden. Houd daarvan een nauwkeurige administratie bij, met bonnen en bankafschriften, zodat bij de verdeling kan worden verrekend. Zonder die vastlegging ontstaat later discussie over bedragen die niemand meer kan reconstrueren.
Let op een leegstaande woning
Staat het huis leeg, meld dat dan bij de verzekeraar. Veel opstalverzekeringen beperken of beëindigen de dekking wanneer een woning langere tijd onbewoond is. Juist bij leegstand nemen de risico’s toe: waterschade, vorstschade en inbraak. Een schade die niet gedekt blijkt, komt uiteindelijk bij de erfgenamen terecht.
Als één erfgenaam in de woning woont
Woont een van de erfgenamen in het huis terwijl de anderen dat niet kunnen gebruiken, dan kan een gebruiksvergoeding aan de orde zijn. Uitgangspunt in de wet is dat iedere deelgenoot bevoegd is de gemeenschappelijke zaak te gebruiken, mits dat verenigbaar is met de rechten van de anderen. Wordt een deelgenoot van dat gebruik uitgesloten, dan kan de rechter een vergoeding toekennen, beoordeeld naar redelijkheid en billijkheid. Daarbij weegt mee of de bewoner ook de lasten en het onderhoud droeg.
Verkopen, toedelen of samen aanhouden
Uiteindelijk komt het neer op drie routes. Welke het beste past, hangt af van de wensen van de erfgenamen, de financiële ruimte en de vraag of iemand het huis werkelijk kan overnemen.
Bij toedeling wordt de overnemer overbedeeld en worden de anderen onderbedeeld. Het verschil wordt in geld vergoed, berekend over de afgesproken waarde op de afgesproken peildatum. Een prettige omstandigheid is dat bij een toedeling binnen de verdeling van een nalatenschap in beginsel geen overdrachtsbelasting is verschuldigd. Wordt de woning daarna nogmaals tussen erfgenamen overgedragen, dan ligt dat anders. In het artikel over huis erven en verdelen werken wij deze routes stap voor stap uit.
Als de erfgenamen het niet eens worden over de woning
Onenigheid over een huis is geen uitzondering. De ene erfgenaam wil verkopen, de andere wil overnemen tegen een waarde waarmee de rest niet instemt, of er komt maandenlang geen antwoord op een voorstel. Pak zo’n situatie stapsgewijs aan, waarbij iedere stap zwaarder is dan de vorige.
Begin met overleg op basis van cijfers. Zorg dat er één actuele taxatie ligt, één overzicht van de hypotheekschuld en één overzicht van de voorgeschoten lasten. Veel geschillen blijken bij nader inzien te draaien om verschillende aannames en niet om onwil.
Komt u er zo niet uit, dan volgt een formele brief waarin het voorstel, de onderbouwing en een redelijke reactietermijn staan. Zo’n brief van een advocaat markeert dat de vrijblijvendheid voorbij is. Blijft een reactie uit, dan is de volgende stap het in het vooruitzicht stellen van een procedure, met een concrete termijn. Werkt ook dat niet, dan volgt vaak een tweede ronde waarin beide partijen door een advocaat worden bijgestaan. In die fase komt de meeste beweging, omdat iedereen inmiddels weet wat de juridische uitkomst waarschijnlijk zal zijn. Pas als de standpunten dan nog vastzitten en de verhoudingen het toelaten, kan mediation zinvol zijn. Levert ook dat niets op, dan resteert een procedure bij de rechter.
Wat de rechter kan bepalen
Niemand hoeft blijvend in een onverdeeldheid te blijven: iedere deelgenoot kan verdeling vorderen. De rechter kan de wijze van verdeling of de verdeling zelf vaststellen, waarbij naar billijkheid rekening wordt gehouden met de belangen van alle betrokkenen. Er zijn drie mogelijkheden: de goederen worden onder de deelgenoten verdeeld, één deelgenoot wordt overbedeeld tegen vergoeding van de overwaarde, of de woning wordt op een door de rechter bepaalde wijze verkocht waarna de opbrengst wordt verdeeld. Over de waarde kan een deskundige worden benoemd, en bij spoed biedt een kort geding uitkomst. Hoe zo’n traject verloopt leest u in het artikel over een erfgeschil.
Wanneer een advocaat helpt bij een woning in de erfenis
De notaris en de advocaat hebben bij een nalatenschap verschillende rollen. De notaris is onpartijdig en legt vast wat de erfgenamen samen hebben besloten: de verklaring van erfrecht, de akte van verdeling en de levering aan een koper. Zodra er tegengestelde belangen ontstaan, kan de notaris niet voor één van de partijen opkomen. Dat is het moment waarop een advocaat in beeld komt.
Een advocaat behartigt wél uw belang. Dat begint met het scherp krijgen van de uitgangspunten: welke waarde geldt, welke peildatum is verdedigbaar, welke lasten zijn voorgeschoten en welke vergoeding is redelijk voor het gebruik van de woning. Op basis daarvan wordt een voorstel opgesteld dat u kunt onderbouwen. In veel dossiers is dat genoeg om weer beweging te krijgen, zonder procedure.
Overweeg juridische bijstand in ieder geval wanneer de schulden mogelijk hoger zijn dan de bezittingen, wanneer een erfgenaam onbereikbaar blijft, wanneer er twijfel bestaat over handelingen van een executeur, of wanneer de woning lang onverdeeld blijft terwijl de lasten doorlopen.
Van Zinnicq Bergmann Advocaten staat sinds 1870 particulieren en bedrijven bij, vanuit Den Bosch en met een werkgebied in Noord-Brabant en daarbuiten. Wilt u weten waar u staat, dan denkt onze erfrechtadvocaat graag met u mee.
Veelgestelde vragen over een woning in de erfenis
Moet ik erfbelasting betalen over de woning voordat die verkocht is?
Dat komt regelmatig voor. De Belastingdienst legt een aanslag op die binnen de op het aanslagbiljet vermelde termijn betaald moet worden, ook wanneer het huis nog niet is verkocht en er dus nog geen geld beschikbaar is. Zit u daardoor krap, dan kunt u om uitstel van betaling of een betalingsregeling vragen, zeker als er concreet zicht is op verkoop. Over de periode van uitstel wordt rente gerekend.
Mag de executeur de woning verkopen zonder toestemming van de erfgenamen?
Dat hangt af van zijn bevoegdheden. Een executeur beheert de nalatenschap en mag goederen te gelde maken voor zover dat nodig is om de schulden en kosten van de nalatenschap te voldoen. Verkoop enkel omdat de executeur dat praktisch vindt, valt daar niet zonder meer onder. Is hij ook gemachtigd tot verdeling, dan ligt dat anders. Twijfelt u, laat het testament dan beoordelen voordat er onomkeerbare stappen worden gezet.
Wat gebeurt er als de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van de woning?
Dan is de nalatenschap op dat punt negatief. Wie zuiver aanvaardt, wordt persoonlijk aansprakelijk voor het tekort en kan dat met eigen vermogen moeten aanzuiveren. Om dat te voorkomen kunt u beneficiair aanvaarden, waardoor u niet met uw privévermogen instaat voor de schulden, of de erfenis verwerpen. Aan beide keuzes zitten termijnen en gevolgen verbonden. Ga daarom eerst na hoe de woning zich verhoudt tot de restschuld en of er nog een uitkering uit een verzekering volgt.
Moet een erfgenaam die in de woning blijft wonen een vergoeding betalen aan de anderen?
Dat kan. Als één deelgenoot de woning gebruikt en de anderen daardoor van hun gebruiksrecht zijn uitgesloten, kan een gebruiksvergoeding worden gevorderd. De rechter beoordeelt naar redelijkheid en billijkheid of en hoeveel er verschuldigd is. Daarbij telt mee of de bewoner de hypotheekrente, de verzekering en het onderhoud betaalde, of het gebruik met instemming van de anderen gebeurde en hoe lang dat duurt. Vraag een vergoeding tijdig aan, want jarenlang stilzwijgen verzwakt uw positie.
Hoe lang mag de woning onverdeeld blijven?
De wet stelt daarvoor geen termijn. Erfgenamen kunnen een huis jarenlang gezamenlijk in eigendom houden, bijvoorbeeld om het te verhuren of om een gunstiger verkoopmoment af te wachten. Praktisch is dat zelden verstandig zonder afspraken, omdat de lasten doorlopen, het onderhoud aandacht vraagt en de waarde beweegt. Bovendien kan iedere erfgenaam op elk moment verdeling vorderen, zodat de anderen niet op een blijvende status quo kunnen rekenen. Leg dus vast wie beheert, wie betaalt en hoe iemand eruit kan stappen.
Telt de overwaarde van de woning mee bij de berekening van het erfdeel?
Ja. Voor de omvang van ieders erfdeel wordt gekeken naar het saldo van de nalatenschap: alle bezittingen minus alle schulden. De woning telt daarin mee voor haar waarde en de hypotheekschuld wordt daarvan afgetrokken. De overwaarde maakt dus onderdeel uit van het bedrag dat verdeeld wordt. Omdat waardering naar het moment van de verdeling de hoofdregel is, kan een waardestijging na het overlijden het erfdeel van alle erfgenamen vergroten. Leg de peildatum en de taxatie daarom vroeg schriftelijk vast.
Tot slot
De woning is meestal het onderdeel van een nalatenschap waar het meeste geld, de meeste emotie en de meeste onduidelijkheid samenkomen. Wie weet hoe het huis in de nalatenschap valt, welke waarde op welk moment geldt, wat er met de hypotheek gebeurt en welke routes er zijn om te verdelen, kan met veel meer rust naar de situatie kijken. Dat voorkomt beslissingen die achteraf moeilijk te herstellen zijn.
Loopt het overleg vast, is er twijfel over de waardering of blijft een medeerfgenaam onbereikbaar, dan is het verstandig vroeg juridisch advies in te winnen. Wij kijken graag met u mee, leggen uit welke mogelijkheden u heeft en helpen u een weg te kiezen die tot een werkbare oplossing leidt. Neemt u gerust contact met ons op voor een eerste gesprek over uw positie.