Erfbelasting over een geërfde woning: de WOZ-waarde

Zit er een woning in de nalatenschap, dan is de vraag tegen welke waarde die meetelt vaak bepalend voor de hoogte van de aanslag. Voor de erfbelasting geldt daarbij een eigen maatstaf: niet de verkoopprijs en niet een taxatie, maar de WOZ-waarde. Dat is de waarde die de gemeente jaarlijks vaststelt.

Die regel pakt soms gunstig uit en soms juist niet. In een stijgende markt loopt de WOZ-waarde achter op wat een huis werkelijk opbrengt, en dan betaalt u over een lager bedrag dan de opbrengst. In een dalende markt kan het omgekeerde gebeuren.

Er is één keuzemogelijkheid die veel mensen niet kennen en die honderden tot duizenden euro’s kan schelen: u mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar waarin het overlijden plaatsvond en die van het jaar daarna. Op deze pagina leest u hoe dat werkt en waar u verder op moet letten.

Waarom de WOZ-waarde en niet de verkoopprijs?

De wetgever heeft voor de eigen woning gekozen voor een vast en controleerbaar getal. Een taxatie kost geld en levert discussie op, terwijl de WOZ-waarde jaarlijks toch al wordt vastgesteld en voor iedereen op dezelfde manier tot stand komt.

Het gevolg is dat de aanslag losstaat van wat er met de woning gebeurt. Verkoopt u het huis drie maanden na het overlijden voor 40.000 euro boven de WOZ-waarde, dan verandert dat niets aan de erfbelasting. Blijft de woning in de familie, dan geldt hetzelfde.

Deze regel geldt voor de eigen woning van de overledene. Voor ander onroerend goed, bijvoorbeeld een bedrijfspand of een vakantiewoning in het buitenland, gelden andere maatstaven.

De keuze tussen twee jaren

De belangrijkste mogelijkheid om te sturen zit in de keuze van het jaar. U mag de WOZ-waarde nemen van het jaar waarin het overlijden plaatsvond, of die van het jaar daarna.

De WOZ-waarde van een jaar wordt bepaald naar de waardepeildatum van 1 januari van het voorafgaande jaar. De waarde die de gemeente in enig jaar vaststelt, kijkt dus terug. Daalt de markt, dan is de waarde van het volgende jaar lager en is die keuze gunstiger. Stijgt de markt, dan is de waarde van het jaar van overlijden meestal de laagste.

Een voorbeeld. Iemand overlijdt in maart. De WOZ-waarde voor dat jaar bedraagt 385.000 euro, die van het jaar daarna 361.000 euro. Door voor de tweede te kiezen, daalt de grondslag met 24.000 euro. Bij twee kinderen die ieder de helft erven en 10 procent betalen, scheelt dat samen 2.400 euro.

Deze keuze maakt u in de aangifte. Wacht dus met indienen tot de nieuwe WOZ-beschikking bekend is, als u vermoedt dat die lager uitvalt. Met de aangiftetermijn van 20 maanden voor overlijdens vanaf 2026 is daar ruim tijd voor. Zie aangifte erfbelasting.

Meerdere woningen in de nalatenschap

Had de overledene naast de eigen woning nog ander onroerend goed, dan gelden er verschillende maatstaven naast elkaar. Dat is een veelgemaakte fout in de aangifte.

Voor de eigen woning geldt de WOZ-waarde, met de keuze tussen twee jaren. Voor een tweede woning of recreatiewoning in Nederland waarvoor een WOZ-beschikking is afgegeven, geldt in beginsel dezelfde systematiek.

Voor verhuurd onroerend goed komt de leegwaarderatio in beeld, waardoor een percentage van de WOZ-waarde wordt aangehouden. Voor bedrijfsmatig vastgoed geldt de waarde in het economisch verkeer en dus een taxatie. Voor onroerend goed in het buitenland geldt eveneens de waarde in het economisch verkeer, met mogelijk een heffing in dat land erbij.

Zit er meer dan één pand in de nalatenschap, loop dan per object langs welke maatstaf van toepassing is. Het scheelt aanzienlijk of een verhuurd appartement voor de volle WOZ-waarde wordt opgegeven of voor het percentage dat bij de huurverhouding hoort.

Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde

Vindt u de WOZ-waarde te hoog, dan maakt u geen bezwaar bij de Belastingdienst maar bij de gemeente. Dat moet binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking.

Als erfgenaam kunt u belanghebbende zijn en dus bezwaar maken, ook als de beschikking op naam van de overledene stond. Vraag zo nodig een beschikking op uw eigen naam aan.

Bezwaar heeft vooral zin wanneer de gemeente van verkeerde gegevens is uitgegaan: een verkeerd woonoppervlak, achterstallig onderhoud dat niet is meegewogen, of een vergelijking met woningen die duidelijk beter zijn. Slaagt het bezwaar, dan werkt de lagere waarde door in de erfbelasting.

Een verhuurde woning

Wordt de woning verhuurd met huurbescherming, dan is zij minder waard voor een koper. De wet houdt daar rekening mee via de leegwaarderatio: een percentage van de WOZ-waarde dat afhangt van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde.

Het verschil kan aanzienlijk zijn. Wie een verhuurde woning erft en toch de volle WOZ-waarde opgeeft, betaalt te veel. Ga daarom na of er een huurovereenkomst loopt en welke huur er wordt betaald.

Bij verhuur aan familie ligt dit gevoeliger, omdat de Belastingdienst dan beoordeelt of er sprake is van een zakelijke huurprijs. Is de huur ver onder de markt, dan kan de ratio niet van toepassing zijn.

De beschikking opvragen als erfgenaam

De WOZ-beschikking wordt jaarlijks naar de eigenaar gestuurd. Na een overlijden is die eigenaar er niet meer, en dan komt de vraag wie de beschikking krijgt en wie er iets tegen kan doen.

Als erfgenaam bent u belanghebbende. U kunt bij de gemeente een beschikking op uw eigen naam aanvragen en daartegen bezwaar maken. Dat is nodig wanneer u de vastgestelde waarde te hoog vindt, want zonder beschikking op naam loopt u tegen formele bezwaren aan.

Vraag tegelijk het taxatieverslag op. Daarin staan de gegevens waarmee de gemeente heeft gerekend: het woonoppervlak, het bouwjaar, de kavelgrootte en de woningen waarmee is vergeleken. Juist daar zitten de fouten die tot een te hoge waarde leiden.

Let op de termijn. Bezwaar moet binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking. Is die termijn verlopen, dan is de waarde in beginsel niet meer aan te vechten en werkt zij ongewijzigd door in de erfbelasting. Vraag de beschikkingen dus vroeg op en laat ze niet liggen tot het moment van de aangifte.

De WOZ-waarde en de verdeling tussen erfgenamen

Hier ontstaat in de praktijk de meeste verwarring. Voor de erfbelasting geldt de WOZ-waarde, maar voor de verdeling van de nalatenschap onder de erfgenamen geldt de werkelijke waarde.

Wil een van de kinderen de woning overnemen, dan moet hij of zij de anderen uitkopen tegen de waarde in het economisch verkeer. Dat is doorgaans de getaxeerde waarde en niet de WOZ-waarde. Wie de WOZ-waarde als uitkoopbedrag hanteert terwijl de markt hoger ligt, benadeelt de andere erfgenamen.

Dat verschil is een terugkerende bron van conflict. Wij raden aan om in dat geval een taxatie te laten uitvoeren door een taxateur die door alle erfgenamen wordt aanvaard. Zie ook huis erven en verdelen en de woning in de erfenis.

Als de hypotheek hoger is dan de woning waard is

De hypotheekschuld gaat van de nalatenschap af. Is de schuld hoger dan de WOZ-waarde, dan drukt dat de nalatenschap en daarmee de erfbelasting. In een enkel geval is de nalatenschap daardoor per saldo negatief.

Wees dan voorzichtig met aanvaarden. Wie zuiver aanvaardt, is met het eigen vermogen aansprakelijk voor het tekort. Zie beneficiair aanvaarden en een erfenis met schulden. Loopt er nog een aflossingsvrije hypotheek, lees dan ook huis erven met hypotheek.

Hoe de WOZ-waarde tot stand komt

De gemeente stelt de WOZ-waarde jaarlijks vast op basis van de waardepeildatum van 1 januari van het voorgaande jaar. Zij kijkt daarbij naar verkoopprijzen van vergelijkbare woningen rond die datum, gecorrigeerd voor verschillen in oppervlakte, ligging, bouwjaar en onderhoud.

Dat verklaart waarom de WOZ-waarde altijd achterloopt op de markt. In een stijgende markt is zij lager dan de werkelijke waarde, in een dalende markt juist hoger. Voor de erfbelasting werkt dat in het eerste geval in uw voordeel en in het tweede geval in uw nadeel.

De gemeente werkt met geregistreerde kenmerken, en die kloppen niet altijd. Een aangebouwde serre die nooit is doorgegeven, een woonoppervlak dat verkeerd is opgemeten of achterstallig onderhoud dat niet is meegewogen, komen allemaal voor. U kunt het taxatieverslag opvragen bij de gemeente en die gegevens controleren.

Wat de gemeente niet weet, weet zij niet. Een woning die jarenlang niet is onderhouden ziet er in de registratie precies zo uit als het buurhuis dat net is verbouwd. Juist bij een nalatenschap speelt dat vaak, omdat de laatste jaren van een bewoner meestal niet de jaren van groot onderhoud zijn.

Rekenvoorbeeld met beide jaren

Een moeder overlijdt in februari. Zij laat een woning na met een WOZ-waarde van 412.000 euro voor dat jaar. Er is geen hypotheek. Verder is er 30.000 euro spaargeld en 9.000 euro aan uitvaartkosten die niet verzekerd waren. Er zijn twee kinderen.

Met de waarde van het jaar van overlijden bedraagt de nalatenschap 433.000 euro. Ieder kind verkrijgt 216.500 euro, na vrijstelling 190.270 euro. Daarvan valt 158.669 euro in de eerste schijf tegen 10 procent, dat is 15.866,90 euro, en 31.601 euro in de tweede tegen 20 procent, dat is 6.320,20 euro. Per kind ruim 22.100 euro, samen ruim 44.300 euro.

Het jaar daarop blijkt de WOZ-waarde gedaald naar 389.000 euro. Kiest u die, dan bedraagt de nalatenschap 410.000 euro en verkrijgt ieder kind 205.000 euro. Na vrijstelling is dat 178.770 euro, wat neerkomt op 15.866,90 plus 4.020,20 euro, dus ruim 19.800 euro per kind en samen ruim 39.700 euro.

De keuze levert in dit voorbeeld ongeveer 4.600 euro op, voor één regel in de aangifte. Dat is precies de reden om met indienen te wachten tot de nieuwe beschikking bekend is wanneer u een daling verwacht.

Erfpacht, recht van gebruik en bewoning

Staat de woning op erfpachtgrond, dan drukt de canonverplichting op de waarde. De WOZ-waarde houdt daar in beginsel rekening mee, maar het loont om te controleren of de gemeente van de juiste gegevens is uitgegaan, zeker wanneer de canon recent is herzien.

Rust er op de woning een recht van gebruik en bewoning of een vruchtgebruik ten gunste van iemand anders, dan verkrijgt u niet de volle eigendom maar de blote eigendom. Die is minder waard, en dat verschil hangt af van de leeftijd van degene die het gebruiksrecht heeft.

Deze situaties komen vaker voor dan mensen denken, bijvoorbeeld wanneer ouders de woning al bij leven aan de kinderen hebben overgedragen onder voorbehoud van bewoning. Geef dat dus apart op en reken niet met de volle WOZ-waarde.

De woning waarin een erfgenaam woont

Woonde een van de kinderen al bij de ouder in, of trekt een erfgenaam na het overlijden in de woning, dan ontstaat er een situatie die vaak jarenlang doorloopt.

Voor de erfbelasting maakt het niets uit. De WOZ-waarde is de maatstaf, ongeacht wie er woont. Voor de verhouding tussen de erfgenamen maakt het wel degelijk uit, want de anderen kunnen hun deel niet te gelde maken zolang de woning bezet is.

In die situatie kan er een gebruiksvergoeding verschuldigd zijn aan de mede-erfgenamen. Die loopt op zolang de situatie voortduurt en wordt bij de uiteindelijke verdeling verrekend. Maak daar vroeg afspraken over, want achteraf een vergoeding vorderen over een periode van jaren leidt bijna altijd tot een geschil.

Spreek ook af wie de vaste lasten draagt. Wie er woont, betaalt in de regel de gebruikslasten, terwijl de eigenaarslasten voor de nalatenschap zijn. Zonder die afspraak ontstaat er een onduidelijke rekening die pas bij de eindafrekening opduikt.

Een woning die pas later wordt verkocht

Tussen het overlijden en de verkoop zitten vaak maanden. In die periode lopen de vaste lasten door: verzekering, gemeentelijke heffingen, energie en onderhoud. Die kosten zijn voor de erfbelasting niet aftrekbaar, want zij ontstaan na het overlijden.

Wel spelen zij een rol bij de verdeling tussen erfgenamen. Wie ze voorschiet, heeft een vordering op de nalatenschap. Leg dat vast, samen met eventuele huurinkomsten als de woning tijdelijk wordt verhuurd.

Wordt de woning verkocht met winst ten opzichte van de WOZ-waarde, dan is die winst voor de erfbelasting niet van belang. Voor de inkomstenbelasting kan de woning na het overlijden wel in box 3 vallen bij de erfgenamen, met de waarde per 1 januari als uitgangspunt. Dat is een aparte heffing die losstaat van de erfbelasting.

De WOZ-waarde controleren voordat u aangifte doet

Doe drie dingen voordat u de aangifte indient. Vraag de WOZ-beschikkingen van beide jaren op bij de gemeente, ook wanneer de overledene die niet heeft bewaard. Vergelijk de geregistreerde kenmerken met de werkelijkheid: het woonoppervlak, het bouwjaar, de staat van onderhoud en of er sprake is van achterstallig onderhoud. Kijk daarna welk van de twee jaren voor u het gunstigst uitpakt.

Klopt er iets niet in de geregistreerde gegevens, dan is bezwaar bij de gemeente de aangewezen route. Slaagt dat, dan werkt de lagere waarde door in de aanslag erfbelasting, mits die nog niet onherroepelijk vaststaat.

Deze controle kost een uur en levert regelmatig honderden tot enkele duizenden euro’s op. Met de aangiftetermijn van 20 maanden voor overlijdens vanaf 2026 is er ruim tijd om haar zorgvuldig te doen.

De woning verkopen of aanhouden

Nadat de aangifte is gedaan, komt de vraag wat er met het huis gebeurt. Die keuze is geen fiscale maar een praktische, al spelen er wel fiscale gevolgen mee.

Verkopen maakt geld vrij waarmee de aanslagen kunnen worden voldaan en waarna de nalatenschap eenvoudig te verdelen is. Het nadeel is dat het tijd kost en dat de opbrengst afhangt van de markt op dat moment.

Toedelen aan één erfgenaam die de anderen uitkoopt, houdt het huis in de familie. Let er dan op dat de uitkoop gebeurt tegen de werkelijke waarde en niet tegen de WOZ-waarde, anders benadeelt u de andere erfgenamen en kan er zelfs sprake zijn van een schenking.

Samen aanhouden is de variant die het vaakst tot problemen leidt. Iedereen blijft mede-eigenaar, de vaste lasten lopen door en elke beslissing vraagt om instemming van allen. Wie deze route kiest, doet er goed aan afspraken te maken over de kosten, het gebruik en het moment waarop er alsnog wordt verkocht.

Woont een van de erfgenamen in de woning terwijl die nog onverdeeld is, dan kan er een gebruiksvergoeding verschuldigd zijn aan de anderen. Ook dat is een onderwerp om vroeg te bespreken, want het loopt op zolang de situatie voortduurt. Zie huis erven en verdelen.

Een woning die geen verrassing wordt

De woning is in de meeste nalatenschappen het grootste vermogensbestanddeel en tegelijk het onderdeel waarover de meeste vragen ontstaan. Wie vroeg twee dingen vastlegt, voorkomt het grootste deel daarvan: welke WOZ-waarde er wordt gebruikt voor de aangifte, en welke werkelijke waarde geldt voor de verdeling.

Zijn de erfgenamen het over dat tweede niet eens, dan is een onafhankelijke taxatie bijna altijd de kortste route naar een oplossing. In veruit de meeste zaken die wij behandelen, verdwijnt de discussie zodra er een cijfer ligt dat iedereen accepteert.

Van Zinnicq Bergmann staat sinds 1870 naast cliënten in Noord-Brabant en daarbuiten. Speelt er een discussie over de waarde van een woning uit een nalatenschap, of twijfelt u over de keuze in de aangifte, neemt u dan gerust telefonisch contact met ons op.