Bij het overlijden van een ouder is de woning vaak het grootste en meest beladen onderdeel van de nalatenschap. Een huis erven klinkt eenvoudig, maar zodra er meerdere erfgenamen zijn, is het huis van niemand alleen. Het is van iedereen samen. En zolang de erfgenamen het niet eens worden, blijft alles staan: de hypotheek loopt door, de vaste lasten lopen door en het huis staat er soms maandenlang onbewoond bij.
In de kern zijn er drie routes. De woning verkopen en de opbrengst delen. De woning toedelen aan een erfgenaam die de anderen uitkoopt. Of de woning voorlopig samen aanhouden.
Hieronder leest u hoe elke route werkt, hoe u de waarde bepaalt en wat u doet als de taxaties uiteenlopen. Ook leest u wat u kunt doen als een erfgenaam in de woning woont en niet wil vertrekken. Want niemand hoeft gedwongen in een onverdeeldheid te blijven zitten.
⚖️ In het kort
- Zolang de nalatenschap niet is verdeeld, zijn alle erfgenamen samen eigenaar van de woning. Verkopen kan alleen als iedereen meewerkt.
- Drie routes: verkopen en de opbrengst delen, toedelen aan een erfgenaam die de anderen uitkoopt, of voorlopig samen aanhouden.
- Voor de erfbelasting geldt de WOZ-waarde min de hypotheekschuld. Voor de onderlinge verdeling telt de werkelijke marktwaarde, en dat zijn twee verschillende bedragen.
- Wie de woning toebedeeld krijgt, is overbedeeld en betaalt de anderen hun aandeel in de overwaarde. Daarover is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
- Een erfgenaam die met uitsluiting van de anderen in het huis woont, kan worden verplicht een gebruiksvergoeding te betalen.
- Op grond van artikel 3:178 BW kan iedere erfgenaam op elk moment verdeling vorderen. Komt u er niet uit, dan stelt de rechter de verdeling vast.
Een huis erven: van wie is de woning na het overlijden?
Op het moment van overlijden gaat de nalatenschap over op de erfgenamen samen. Zijn er meerdere erfgenamen, dan ontstaat een gemeenschap. Ieder heeft een onverdeeld aandeel in het geheel, niet in een bepaalde kamer of een stuk tuin. Kadastraal staat de woning nog op naam van de overledene, totdat de verdeling bij de notaris is vastgelegd.
Dat heeft een gevolg dat veel mensen verrast. Verkopen, opnieuw bezwaren met een hypotheek of het huis op naam van een erfgenaam zetten zijn beschikkingshandelingen. Op grond van artikel 3:170 lid 3 BW kunnen de erfgenamen die alleen samen verrichten. Eén erfgenaam die dwarsligt, houdt de hele verkoop dus tegen. Gewoon onderhoud en spoedeisende maatregelen mag ieder wel zelfstandig doen.
Op die hoofdregel bestaat een uitzondering. Geldt de wettelijke verdeling, omdat de overledene een echtgenoot of geregistreerd partner en kinderen nalaat, dan verkrijgt de langstlevende van rechtswege alle goederen, dus ook de woning. De kinderen krijgen een geldvordering die in beginsel pas opeisbaar is na het overlijden van de langstlevende. Tussen de erfgenamen valt dan niets te verdelen. In ons overzicht over de woning in de erfenis vindt u de bredere context.
Drie routes om de geërfde woning te verdelen
Vrijwel elke verdeling van een woning komt neer op een van drie routes. Het helpt om ze eerst rustig naast elkaar te leggen, voordat het gesprek over bedragen begint.
De route bepaalt wie welk risico draagt. Bij verkoop dragen alle erfgenamen samen het risico van een tegenvallende opbrengst, maar is iedereen na de overdracht ook echt klaar met elkaar. Bij toedeling verschuift het risico van waardedaling en tegenvallend onderhoud naar de erfgenaam die de woning overneemt. Bij samen aanhouden blijft iedereen aan elkaar verbonden. Spreek daarom vooraf af binnen welke termijn een financiering rond moet zijn en wat er gebeurt als dat niet lukt. Hoe erfgenamen de rest van de boedel onderling verdelen, volgt vaak dezelfde logica.
De waarde van de woning bepalen: WOZ of marktwaarde?
Rond de waarde van een geërfde woning circuleren twee bedragen, en daar ontstaat veel verwarring over. Voor de erfbelasting gaat de Belastingdienst uit van de WOZ-waarde min de hypotheekschuld. In de aangifte mag u kiezen welke WOZ-waarde u opgeeft: die van het jaar van overlijden, of die van het jaar daarna.
Voor de onderlinge verdeling telt iets anders, namelijk de werkelijke waarde in het economisch verkeer. Wie de woning overneemt, koopt de anderen immers uit tegen wat het huis op dat moment waard is. De WOZ-waarde en de marktwaarde lopen vaak uiteen. Reken dus niet met het ene bedrag terwijl u het andere bedoelt.
Erfgenamen mogen die marktwaarde in onderling overleg vaststellen, maar verstandiger is een taxatie door een onafhankelijke taxateur die aan geen van hen verbonden is. Kijk daarnaast in het testament, want soms staat daarin hoe de waarde moet worden bepaald. Zo’n bepaling gaat dan voor. Leg ten slotte vast op welke peildatum u waardeert. Dat is meestal de datum van de verdeling en niet de overlijdensdatum. Neem in de berekening ook achterstallig onderhoud, erfpacht en eventuele verhuur mee, want dat drukt de waarde.
Een taxatieconflict oplossen zonder dat het escaleert
Het patroon is herkenbaar. De erfgenaam die het huis wil overnemen, komt met een taxatie die aan de lage kant is. De anderen komen met een taxatie die hoger uitvalt. Beide rapporten zijn op zichzelf verdedigbaar, want taxeren is geen exacte wetenschap. Toch loopt het gesprek hier vaak op stuk.
Kijk eerst nuchter naar de verschillen. Vergelijk de gebruikte referentiepanden, de aangenomen staat van onderhoud en de peildatum. Regelmatig blijkt het verschil verklaarbaar. Lukt dat niet, dan is een beproefde afspraak dat beide kanten een eigen taxateur aanwijzen en dat die twee samen een derde benoemen. Het bedrag dat de derde vaststelt, of het gemiddelde van de drie, geldt dan als bindend. Leg die afspraak schriftelijk vast vóórdat de taxaties worden uitgevoerd, inclusief wie de kosten draagt.
Wordt ook dat geweigerd, dan kunt u een bindend advies laten uitbrengen of de waardering aan de rechter voorleggen, die een deskundige kan benoemen. Er is nog een reden om deze fase zorgvuldig te doen. Blijkt achteraf dat een erfgenaam door een onjuiste waardering voor meer dan een vierde gedeelte is benadeeld, dan kan de verdeling op grond van artikel 3:196 BW vernietigbaar zijn.
Toedelen aan een erfgenaam en de overbedelingsschuld
Wil een van de erfgenamen de woning houden, dan wordt het huis aan die erfgenaam toebedeeld. Hij of zij krijgt daarmee meer dan het eigen erfdeel en is overbedeeld. De anderen zijn onderbedeeld en hebben recht op vergoeding van dat verschil. Dat verschil heet de overbedelingsschuld.
De rekensom is minder ingewikkeld dan de term doet vermoeden. U neemt de marktwaarde van de woning, trekt de resterende hypotheekschuld daarvan af en houdt de overwaarde over. Die overwaarde wordt verdeeld naar ieders erfdeel. De erfgenaam die het huis overneemt en de hypotheek voor zijn rekening neemt, betaalt de anderen hun aandeel daarin uit. Zitten er nog andere bezittingen in de nalatenschap, dan kan een deel van die uitkering ook daaruit komen.
De woning komt pas werkelijk op naam van de nieuwe eigenaar door een notariële akte van verdeling, die bij het Kadaster wordt ingeschreven. Alle erfgenamen tekenen die akte mee. Er is nog een prettige bijkomstigheid: over deze toedeling is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De Belastingdienst merkt het verdelen van onroerende zaken uit een erfenis, zodat die op naam van een van de erfgenamen komen te staan, niet aan als een belaste verkrijging.
De uitkoop financieren: hypotheek en betaling in termijnen
De uitkoop staat of valt bij de financiering. De erfgenaam die de woning overneemt, moet de anderen daadwerkelijk kunnen betalen. Eigen middelen zijn de eenvoudigste route, maar meestal is een hypotheek nodig.
Houd er rekening mee dat de bestaande hypotheek van de overledene niet zomaar meeverhuist. De geldverstrekker beoordeelt de situatie opnieuw en toetst het inkomen van degene die de woning overneemt. In de praktijk wordt de oude lening afgelost en komt daarvoor een nieuwe hypotheek in de plaats, waarmee tegelijk de andere erfgenamen worden uitgekocht. Vraag dit vroeg uit bij de bank, want een uitkoop die pas in de laatste week strandt kost iedereen tijd en goede wil. Wat er precies met de lening gebeurt, staat in ons artikel over een huis erven met hypotheek.
Lukt betaling ineens niet, dan is betaling in termijnen bespreekbaar. De wet houdt daar rekening mee: stelt de rechter de verdeling vast, dan kan hij bepalen dat de overwaarde geheel of gedeeltelijk in termijnen mag worden voldaan. Maken erfgenamen die afspraak onderling, leg dan vast wat de termijnen zijn, welke rente geldt en welke zekerheid de onderbedeelde erfgenamen krijgen. Denk ten slotte aan de erfbelasting, die los staat van de verdeling en een eigen inleverdatum kent.
Een erfgenaam woont in het huis en wil niet vertrekken
Dit is misschien wel de moeilijkste situatie. Een van de kinderen woonde al bij de ouder in huis, of trok er na het overlijden in, en blijft daar. De andere erfgenamen willen verkopen of uitgekocht worden, maar er gebeurt niets.
Juridisch is het uitgangspunt duidelijk. Op grond van artikel 3:169 BW is iedere deelgenoot bevoegd tot het gebruik van een gemeenschappelijk goed, maar alleen voor zover dat gebruik met het recht van de overige deelgenoten te verenigen is. Woont één erfgenaam er met uitsluiting van de anderen, dan gebruikt die persoon meer dan het eigen aandeel. In de rechtspraak is aanvaard dat dit een vergoeding kan rechtvaardigen voor de erfgenamen die het gebruik en genot van de woning missen. Die vergoeding heet een gebruiksvergoeding.
Over de hoogte bestaat geen vast tarief. Rechters kijken naar de omstandigheden: de waarde van de woning, wie de lasten draagt, hoe lang de situatie voortduurt en of de bewoner een redelijk belang heeft. Begin dit gesprek zakelijk en vroeg. Zet op papier wie welke lasten betaalt vanaf de overlijdensdatum, en vanaf welk moment een gebruiksvergoeding verschuldigd is. Loopt het toch vast, dan is dit precies het scenario waarin een ruzie om een erfenis jarenlang kan doorwoekeren.
Samen aanhouden en het recht om eruit te stappen
Soms is samen aanhouden een bewuste keuze. Erfgenamen verhuren de woning, wachten een lopende kwestie af of geven een familielid de tijd om andere woonruimte te vinden. Dat mag, mits alle erfgenamen het daarover eens zijn.
Leg de afspraken dan schriftelijk vast. Wie beheert de woning? Wie betaalt de hypotheek, de verzekering, de gemeentelijke lasten en het onderhoud? Hoe worden eventuele huurinkomsten verdeeld? En vooral: wanneer en op welke manier stapt iemand eruit? Meld bij de verzekeraar ook dat de woning niet meer permanent bewoond is, want veel opstalpolissen kennen beperkingen bij langdurige leegstand.
Belangrijk is dat samen aanhouden nooit een gevangenis wordt. Artikel 3:178 BW bepaalt dat iedere deelgenoot te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed kan vorderen. Niemand kan dus worden gedwongen onbeperkt in een onverdeeldheid te blijven zitten. Daarop bestaat één uitzondering. Zijn de belangen die door een onmiddellijke verdeling worden getroffen aanmerkelijk groter dan de belangen die met de verdeling zijn gediend, dan kan de rechter een vordering tot verdeling uitsluiten, telkens voor ten hoogste drie jaren. Houd er verder rekening mee dat een erfgenaam zijn aandeel in de woning zelf niet los kan overdragen zonder toestemming van de anderen.
Vastgelopen overleg: zo pakt u het stap voor stap aan
Loopt het overleg vast, ga dan niet meteen procederen. Een geleidelijke opbouw werkt beter en houdt de onderlinge verhoudingen zo goed mogelijk in stand. Wij hanteren in de praktijk deze volgorde.
- Onderhandeling. Breng de feiten op tafel: de taxatie, de hypotheekstand, de lasten en de erfdelen. Veel conflicten draaien om onduidelijkheid, niet om onwil.
- Een formele brief. Leg het voorstel schriftelijk vast, met een redelijke reactietermijn. Dat schept duidelijkheid en is later een waardevol dossierstuk.
- Een drukmiddel inzetten. Stel in het vooruitzicht dat u verdeling gaat vorderen bij de rechter als een inhoudelijke reactie uitblijft.
- Een tweede ronde met advocaten aan beide kanten. Vaak komt er pas beweging wanneer alle erfgenamen juridisch zijn geadviseerd.
- Eventueel mediation. Zit de pijn vooral in de onderlinge verhouding, dan kan een mediator alsnog uitkomst bieden.
- De procedure bij de rechter. De sluitsteen, als het echt niet anders kan.
Bij de rechter zijn er twee routes. De eerste is een vordering tot verdeling. Op grond van artikel 3:185 BW gelast de rechter dan de wijze van verdeling of stelt hij de verdeling zelf vast, naar billijkheid en met inachtneming van de belangen van partijen. Hij kan aan ieder een gedeelte toedelen, iemand overbedelen tegen vergoeding van de overwaarde, of bepalen dat de woning wordt verkocht en de netto-opbrengst wordt verdeeld.
De tweede route is sneller. Op grond van artikel 3:174 BW kan de rechter een erfgenaam machtigen de woning te gelde te maken, ter voldoening van een schuld die voor rekening van de gemeenschap komt of om andere gewichtige redenen, zoals doorlopende hypotheeklasten die niemand meer kan dragen. Die machtiging kan onder omstandigheden ook in kort geding worden gevraagd. Een ervaren erfrechtadvocaat beoordeelt welke route in uw situatie het snelst tot rust leidt.
Veelgestelde vragen over een huis erven en verdelen
Wie betaalt de hypotheek en de vaste lasten zolang het huis niet is verdeeld?
De erfgenamen samen, ieder naar rato van het eigen erfdeel. De hypotheek, de verzekeringen, de gemeentelijke heffingen en het onderhoud lopen na het overlijden gewoon door. In de praktijk schiet vaak één erfgenaam de kosten voor. Houd dat dan nauwkeurig bij met bonnen en bankafschriften, want die bedragen worden bij de uiteindelijke verdeling verrekend. Maak hierover in een vroeg stadium een schriftelijke afspraak, zodat er later geen discussie ontstaat.
Mogen wij de geërfde woning verhuren zolang de erfenis niet is verdeeld?
Dat kan, maar alleen als alle erfgenamen instemmen. Verhuur gaat verder dan gewoon beheer, dus één erfgenaam kan dit niet alleen beslissen. Let daarnaast op twee praktische punten. De hypotheekvoorwaarden staan verhuur lang niet altijd toe, en verhuren zonder toestemming van de geldverstrekker kan gevolgen hebben. Ook maakt een huurder met huurbescherming een latere verkoop moeilijker, wat de waarde drukt. Bespreek verhuur daarom vooraf met de bank en de verzekeraar.
Wat als de woning minder waard is dan de hypotheekschuld?
Dan is er sprake van onderwaarde en valt er niets te verdelen, maar blijft er mogelijk een schuld over. Aanvaardt u de erfenis zuiver, dan bent u met uw eigen vermogen aansprakelijk voor de schulden van de nalatenschap, inclusief een restschuld op de hypotheek. Beneficiair aanvaarden of verwerpen zijn dan serieuze opties. Laat u adviseren voordat u handelingen verricht die als zuivere aanvaarding kunnen gelden, want die stap is lastig terug te draaien.
Mag ik als erfgenaam alvast spullen uit de woning meenemen?
Wees hier voorzichtig mee. De inboedel hoort tot de nalatenschap en is van alle erfgenamen samen. Spullen meenemen of weggeven kan worden uitgelegd als het gedragen als zuiver aanvaardend erfgenaam, met alle gevolgen voor de aansprakelijkheid voor schulden. Bovendien beschadigt het het onderlinge vertrouwen, ook als het gaat om voorwerpen met vooral emotionele waarde. Maak eerst samen een lijst van de inboedel en spreek daarna af hoe die wordt verdeeld.
Wat gebeurt er met de woning als een van de erfgenamen de erfenis verwerpt?
Wie verwerpt, is nooit erfgenaam geweest en heeft dus ook geen aandeel in de woning. Dat aandeel gaat naar de overige gerechtigden, wat afhankelijk van de situatie kan betekenen dat de kinderen van de verwerper in de plaats komen. Voor de verdeling van het huis verandert er praktisch vooral iets in het aantal deelnemers en in de omvang van ieders aandeel. Vraag altijd na wie na de verwerping precies erfgenaam is, voordat u afspraken vastlegt.
Hebben wij bij de verdeling van een woning een notaris of een advocaat nodig?
Meestal allebei, maar op verschillende momenten. De notaris is nodig voor de akte van verdeling, want zonder notariële akte kan de woning niet op naam van een erfgenaam worden gesteld. De advocaat komt in beeld zodra er een geschil is. De notaris moet onpartijdig blijven en kan niet één erfgenaam eenzijdig bijstaan. Zit het vast op de waardering, de gebruiksvergoeding of de medewerking aan de verkoop, dan is juridische bijstand aan uw kant verstandig.
Tot slot
Een woning verdelen is zelden alleen een rekensom. Er zit een geschiedenis in dat huis, en die weegt mee aan iedere keukentafel. Toch komen de meeste erfgenamen eruit zodra de feiten helder op tafel liggen: een onafhankelijke taxatie, een duidelijk beeld van de hypotheek en de lasten, en een concreet voorstel per route. Loopt het toch vast, dan is het goed om te weten dat u niet vastzit. Iedere erfgenaam kan verdeling vorderen en de rechter kan de verdeling vaststellen, ook als niet iedereen meewerkt.
Van Zinnicq Bergmann staat sinds 1870 cliënten bij in Noord-Brabant en daarbuiten. Wilt u weten hoe u er in uw situatie het beste uit kunt komen, neem dan gerust contact met ons op voor een rustig en helder gesprek over uw mogelijkheden.