Als een ouder overlijdt en een kind is onterfd, gaat het gesprek binnen de familie vrijwel altijd over de woning. Het huis is meestal het grootste bezit in de nalatenschap, en het is tegelijk de plek waar de herinneringen liggen. Legitieme portie huis: die twee begrippen komen in de praktijk bijna altijd samen. Mag een onterfd kind aanspraak maken op de woning zelf? Moet het huis worden verkocht? En welke waarde telt eigenlijk mee?
Het antwoord op de eerste vraag is duidelijk, en dat antwoord neemt vaak al veel spanning weg. De legitieme portie geeft recht op een bedrag in geld en niet op een aandeel in de woning. Wie zijn legitieme portie inroept, wordt schuldeiser van de nalatenschap en geen mede-eigenaar van het ouderlijk huis. Dat uitgangspunt bepaalt vrijwel alles wat daarna volgt: de discussie gaat niet over stenen, maar over een bedrag.
In dit artikel leest u hoe de woning wordt gewaardeerd, welke rol de hypotheekschuld speelt, wat er gebeurt als de langstlevende partner in het huis blijft wonen en wanneer een woning toch verkocht moet worden. Ook komt aan bod hoe een woning meetelt die al tijdens leven is overgedragen. Tot slot leest u welke stappen u rustig en in de juiste volgorde kunt zetten als partijen er samen niet uitkomen.
⚖️ In het kort
- De legitieme portie is volgens artikel 4:63 BW een aanspraak op een gedeelte van de waarde van het vermogen van de erflater. Het is een vordering in geld en geeft geen recht op de woning, de inboedel of andere goederen.
- Voor de berekening telt de waarde van de woning op het tijdstip onmiddellijk na het overlijden. Latere waardestijging of waardedaling komt voor rekening en risico van de erfgenamen.
- De hypotheekschuld is een schuld van de erflater en gaat af van de nalatenschap. Erfbelasting en de kosten van een executeur mogen bij deze berekening juist niet worden afgetrokken.
- Blijft de langstlevende partner in de woning wonen, dan is de vordering vaak nog niet opeisbaar. De vordering bestaat wel en de omvang staat vast per de datum van overlijden.
- Een woning hoeft alleen verkocht te worden als de erfgenamen de vordering niet op een andere manier kunnen voldoen, bijvoorbeeld uit spaargeld, uit eigen middelen of door de hypotheek te verhogen.
- Een woning die tijdens leven is geschonken kan alsnog meetellen bij de berekening, ook als de schenking lang geleden plaatsvond.
Een vordering in geld, geen aandeel in de woning
Artikel 4:63 lid 1 BW omschrijft de legitieme portie als het gedeelte van de waarde van het vermogen van de erflater waarop een legitimaris aanspraak kan maken, ondanks giften en ondanks wat er in het testament staat. In die omschrijving zit meteen de kern: het gaat om een gedeelte van de waarde, niet om een gedeelte van de spullen.
Artikel 4:80 lid 1 BW werkt dat uit. Wie zijn aanspraak inroept, krijgt een vordering in geld op de gezamenlijke erfgenamen. Is de nalatenschap volgens de wettelijke verdeling verdeeld, dan richt die vordering zich op de achtergebleven echtgenoot. In beide gevallen ontstaat er dus een schuld die in euro’s wordt uitgedrukt.
Praktisch betekent dat het volgende. Een onterfd kind kan niet eisen dat het huis op zijn naam wordt gezet, kan geen mede-eigendom afdwingen en kan geen sleutel opeisen. Hetzelfde geldt voor de inboedel, de auto, sieraden of een schilderij dat emotionele waarde heeft. De erfgenamen die de woning krijgen toebedeeld, blijven eigenaar. Daar staat tegenover dat zij wel gehouden zijn om het bedrag uit te keren waar de legitimaris recht op heeft.
Dat onderscheid werkt twee kanten op en het is verstandig om dat vroeg in het gesprek te benoemen. Erfgenamen zijn vaak bang dat zij het huis kwijtraken, terwijl legitimarissen soms denken dat zij recht hebben op een kamer of op een deel van de woning. Beide beelden kloppen niet. Meer achtergrond over dit onderwerp vindt u in het overzicht over de legitieme portie.
Legitieme portie huis: waarom de woning zo vaak het knelpunt is
In veel nalatenschappen bestaat het vermogen voor het overgrote deel uit één woning. Op de bankrekening staat een bescheiden bedrag, en de rest van het vermogen zit letterlijk in stenen. Dat levert een lastige combinatie op: de legitieme portie moet in geld worden voldaan, terwijl het vermogen niet in geld beschikbaar is.
Daar komt bij dat een woning zich slecht laat opdelen. Een spaarrekening kunt u splitsen tot op de cent, een huis niet. Zodra er meerdere aanspraken op dezelfde woning drukken, ontstaat er dus vanzelf een rekensom waarbij iemand iets moet organiseren: geld lenen, spaargeld inzetten of uiteindelijk verkopen.
Het derde element is emotie. Vaak gaat het om het huis waarin de betrokkenen zijn opgegroeid. Voor de een is dat een reden om er koste wat het kost in te blijven wonen, voor de ander is het juist het bewijs dat er ongelijk is verdeeld. In die situatie helpt het zelden om over gevoel te discussiëren. Het helpt wel om de cijfers helder op tafel te krijgen en daar rustig over door te praten.
Tot slot speelt tijd een rol. De woningmarkt beweegt, en tussen het overlijden en het moment waarop partijen eruit zijn, kan er veel gebeuren. Juist daarom is het van belang om te weten welke waarde en welk moment de wet als uitgangspunt neemt.
Hoe de woning wordt gewaardeerd voor de berekening
Artikel 4:6 BW bepaalt dat wordt uitgegaan van de waarde van de goederen op het tijdstip onmiddellijk na het overlijden van de erflater. Dat is het peilmoment. Wat de wet niet doet, is voorschrijven hóe die waarde moet worden vastgesteld. Er is geen wettelijke rekenmethode en geen verplicht taxatiemodel.
In de praktijk wordt daarom aangeknoopt bij de waarde in het economisch verkeer op de dag van overlijden. Dat is het bedrag dat de woning op dat moment bij een normale verkoop had opgebracht. Een taxatierapport van een makelaar is daarvoor het gebruikelijke hulpmiddel.
WOZ-waarde of marktwaarde?
Voor de erfbelasting is de WOZ-waarde wettelijk voorgeschreven. Voor de berekening van de legitieme portie geldt dat niet automatisch. De WOZ-waarde is een gemeentelijke waardebepaling op een eigen peildatum en kan daardoor flink afwijken van de werkelijke marktwaarde, zeker in een bewegende markt.
Toch komt het regelmatig voor dat partijen samen de WOZ-waarde als uitgangspunt kiezen, simpelweg omdat het een objectief en controleerbaar cijfer is. Dat mag. Rechters kijken dan in de eerste plaats naar wat partijen zijn overeengekomen. Wie zo’n afspraak maakt, doet er goed aan zich te realiseren dat die afspraak in beginsel bindt, ook als later blijkt dat de werkelijke opbrengst anders uitpakt.
Verhuur, vruchtgebruik en gebruiksrechten drukken de waarde
Een woning die op de dag van overlijden verhuurd is, is minder waard dan een woning die leeg en vrij van huur kan worden opgeleverd. Huurbescherming beperkt immers wat een koper met het pand kan. Dat effect geldt ook als de huurder toevallig een van de erfgenamen is. Hetzelfde speelt bij een gevestigd vruchtgebruik of een recht van gebruik en bewoning: die rechten drukken de waarde van het pand op het peilmoment. Wie deze omstandigheden negeert, komt vrijwel zeker op een te hoog of te laag bedrag uit.
Het peilmoment en het risico van waardeontwikkeling
Een veelgehoorde vraag is of de uiteindelijke verkoopprijs meetelt. Het antwoord is in beginsel nee. Wat telt, is de waarde op het tijdstip onmiddellijk na het overlijden. Wordt de woning drie jaar later verkocht voor een hoger bedrag, dan profiteert de legitimaris daar in beginsel niet van. Daalt de waarde en levert de verkoop minder op, dan draagt de legitimaris dat verlies in beginsel evenmin.
Die waardeontwikkeling na het overlijden komt dus voor rekening en risico van de erfgenamen. Dat voelt soms onrechtvaardig, maar het is de keerzijde van het feit dat zij ook eigenaar zijn en de lasten dragen. Wie het huis houdt, neemt zowel de kans op winst als het risico op verlies over.
Dit maakt het peilmoment tot een belangrijk strijdpunt. Als de markt na het overlijden sterk beweegt, is er voor beide partijen ineens veel geld gemoeid met de vraag welk taxatiecijfer geldt. Het loont daarom om er vroeg bij te zijn.
Praktisch komt dat neer op drie dingen. Laat de woning zo snel mogelijk na het overlijden taxeren, bij voorkeur door een makelaar die beide partijen samen aanwijzen. Leg de staat van het pand vast met foto’s en een beschrijving, zeker als er achterstallig onderhoud is. En zet de gekozen uitgangspunten schriftelijk vast, zodat achteraf niet ter discussie staat wat er is afgesproken. Wie dit aan het begin regelt, voorkomt dat de discussie jaren later alsnog oplaait.
De hypotheek en andere schulden op de woning
De legitieme portie wordt volgens artikel 4:65 BW berekend over de waarde van de goederen van de nalatenschap, vermeerderd met bepaalde giften en verminderd met een beperkte, in de wet aangewezen groep schulden. Die schulden staan in artikel 4:7 lid 1 BW, en alleen de onderdelen a tot en met c en f tellen mee.
Een hypotheekschuld valt onder onderdeel a: een schuld van de erflater die niet met het overlijden is tenietgegaan. Die schuld gaat er dus af. Staat er een woning van aanzienlijke waarde tegenover een forse hypotheek, dan is de nalatenschap navenant kleiner en valt de legitieme portie lager uit. Ook de kosten van de uitvaart tellen mee, voor zover die passen bij de omstandigheden van de overledene.
Minder bekend is wat er níet in mindering mag worden gebracht. De erfbelasting hoort daar niet bij, omdat die van de individuele verkrijgers wordt geheven en niet van de nalatenschap als geheel. Ook de kosten en het loon van een executeur mogen bij deze berekening niet worden afgetrokken. Dat verschil zorgt er regelmatig voor dat een eerste berekening van de erfgenamen te laag uitvalt.
Is de hypotheek hoger dan de waarde van de woning, dan kan de nalatenschap negatief zijn. Artikel 4:80 lid 2 BW bepaalt dat erfgenamen niet gehouden zijn te betalen voor zover de vorderingen samen de waarde van de nalatenschap overschrijden. Hoe deze rekensom precies verloopt, staat uitgebreid beschreven in het artikel over legitieme portie berekenen.
De langstlevende blijft in de woning wonen
Een van de meest voorkomende situaties: vader of moeder overlijdt en de partner blijft in het huis wonen. Voor de legitimaris voelt dat vaak als een impasse, omdat er wel een vordering is maar geen geld. De wet kiest hier bewust voor bescherming van de langstlevende.
Geldt de wettelijke verdeling, dan gaan alle goederen van de nalatenschap van rechtswege naar de echtgenoot. De vordering van de legitimaris richt zich dan op die echtgenoot, maar is volgens artikel 4:81 lid 2 BW pas opeisbaar bij diens overlijden, faillissement of toelating tot de schuldsanering. De achtergrond daarvan is eenvoudig: de langstlevende moet ongestoord kunnen blijven wonen en niet gedwongen worden het huis te verkopen.
Ook zonder wettelijke verdeling kan de vordering worden uitgesteld. Artikel 4:82 BW geeft de erflater de mogelijkheid om in het testament te bepalen dat de vordering, voor zover die de echtgenoot zou belasten, pas na diens overlijden opeisbaar is. Diezelfde mogelijkheid bestaat voor een andere levensgezel, mits er een gemeenschappelijke huishouding was en een notarieel samenlevingscontract is gesloten. En zolang de woning nog belast kan worden met een vruchtgebruik voor de langstlevende op grond van artikel 4:29 of 4:30 BW, is de vordering op grond van artikel 4:81 lid 3 BW evenmin opeisbaar.
Belangrijk is dat uitstel iets anders is dan afstel. De vordering bestaat, de omvang ervan wordt bepaald naar de datum van overlijden en er kan rente over verschuldigd zijn. Wat dit betekent voor de positie van de langstlevende leest u in een apart artikel.
Wanneer moet een woning worden verkocht?
Is de vordering wel opeisbaar, dan geldt als hoofdregel artikel 4:81 lid 1 BW: de vordering is niet opeisbaar voordat zes maanden zijn verstreken na het overlijden. Die termijn geeft de erfgenamen lucht om de nalatenschap in kaart te brengen en te bekijken hoe zij kunnen betalen.
Daarna mogen de erfgenamen zelf bepalen waaruit zij betalen. Verkoop van de woning is daarbij niet het vertrekpunt, maar het sluitstuk. Er zijn doorgaans meerdere routes: betalen uit spaargeld of beleggingen die ook tot de nalatenschap behoren, betalen uit eigen middelen, de bestaande hypotheek verhogen of oversluiten, of een van de erfgenamen laat zich uitkopen door de ander. Pas als geen van die routes haalbaar is, komt verkoop in beeld.
Loopt een erfgenaam vast omdat het geld er eenvoudigweg niet is, dan biedt artikel 4:5 BW een uitweg. De rechtbank kan op verzoek van de schuldenaar een betalingsregeling vaststellen voor een uit de nalatenschap voortvloeiende geldschuld. Die mogelijkheid is er juist voor gevallen waarin het vermogen vastzit in een woning.
Wordt er ondanks een opeisbare vordering niet betaald, dan kan de legitimaris de vordering langs de gewone weg innen. Hij kan geen verkoop van het huis afdwingen als zodanig, maar een door de rechter toegewezen vordering kan wel met de gebruikelijke incassomiddelen worden geïncasseerd, en in de praktijk leidt dat er soms alsnog toe dat de woning te koop moet. De stappen en termijnen die daaraan voorafgaan staan beschreven in het artikel over legitieme portie inroepen.
Een woning die tijdens leven is overgedragen
Soms staat de woning bij het overlijden allang niet meer op naam van de ouder. Het huis is jaren eerder overgedragen aan één kind, al dan niet tegen een vriendenprijs, of geschonken met behoud van het woongenot. De vraag is dan of dat nog meetelt.
Vaak wel. Artikel 4:65 BW bepaalt dat bepaalde giften bij de berekening worden opgeteld bij de waarde van de nalatenschap. Artikel 4:67 BW wijst aan welke giften dat zijn. Voor giften aan een afstammeling die zelf legitimaris is, geldt geen tijdslimiet: die tellen mee, ook als de overdracht twintig jaar geleden plaatsvond. Voor overige giften geldt als hoofdregel dat zij binnen vijf jaar voor het overlijden moeten zijn gedaan.
Vervolgens is de waardering aan de orde. Artikel 4:66 lid 1 BW gaat uit van de waarde ten tijde van de prestatie, dus op het moment van de overdracht. Daarop bestaat een belangrijke uitzondering. Heeft de erflater zich het genot van de woning voorbehouden, bijvoorbeeld via een vruchtgebruik of een recht van gebruik en bewoning, dan wordt de gift gewaardeerd naar de waarde onmiddellijk na het overlijden. Bij een woning die sterk in waarde is gestegen, maakt dat verschil aanzienlijk uit.
Is een woning verkocht onder de marktwaarde, dan is er niet automatisch sprake van een gift. Daarvoor is naast een verrijking ook een bevoordelingsbedoeling nodig. Rechters kijken naar de omstandigheden: welke waarde was destijds bekend, is er gerekend met objectieve maatstaven, en wat wisten partijen op dat moment. Welke overdrachten precies schenkingen meetellen, werken wij in een apart artikel uit.
Komt u er samen niet uit? Zo pakt u het aan
Bijna elk geschil over de woning begint bij informatie. Een legitimaris die geen erfgenaam is, heeft op grond van artikel 4:78 BW recht op inzage in en afschrift van alle bescheiden die hij nodig heeft om zijn aanspraak te berekenen. Erfgenamen en de executeur moeten daaraan meewerken. Zonder taxatierapport, hypotheekgegevens en een boedelbeschrijving is een zinvol gesprek nu eenmaal niet mogelijk.
Staan de cijfers eenmaal op tafel, dan is onderhandeling de eerste en vaak de kortste route. In veel dossiers blijkt dat partijen het over de hoofdlijn wel eens zijn en alleen over de waardering van de woning van mening verschillen. Een taxateur die beide partijen samen aanwijzen, lost dat regelmatig op.
Lukt dat niet, dan volgt een formele brief van een advocaat met een onderbouwde berekening en een redelijke termijn. Blijft een reactie uit, dan is het gebruikelijk om een procedure concreet in het vooruitzicht te stellen. Vaak leidt dat tot een tweede ronde waarin beide partijen zich laten bijstaan door een advocaat, en juist die ronde levert opvallend vaak een oplossing op. Komt ook dat niet tot een resultaat, dan kan mediation nog een mogelijkheid zijn. Blijft ook dat zonder effect, dan resteert een procedure bij de rechter, die zo nodig een deskundige benoemt om de woning alsnog te laten waarderen.
Van Zinnicq Bergmann staat cliënten al sinds 1870 bij in dit soort kwesties, in Noord-Brabant en daarbuiten. Wij zien beide kanten van de tafel: zowel erfgenamen die het huis willen behouden als legitimarissen die op hun bedrag wachten. Een advocaat gespecialiseerd in erfrecht kan snel aangeven wat een reële uitkomst is en welke route daar het snelst naartoe leidt.
Veelgestelde vragen over de legitieme portie en de woning
Moet ik erfbelasting betalen over mijn legitieme portie?
Ja, wat u als legitimaris ontvangt is een verkrijging krachtens erfrecht en daarover is erfbelasting verschuldigd. Kinderen hebben daarbij een vrijstelling en een eigen tariefschijf. Die bedragen worden jaarlijks geïndexeerd, dus het loont om de actuele cijfers bij de Belastingdienst te controleren. Let op dat voor de erfbelasting een andere waardering van de woning geldt dan voor de berekening van de legitieme portie: voor de erfbelasting is de WOZ-waarde voorgeschreven, waarbij onder voorwaarden gekozen mag worden voor de WOZ-waarde van het jaar na het overlijden. In de praktijk doet de executeur vaak aangifte voor de hele nalatenschap.
Hoelang heb ik de tijd om aanspraak te maken?
Artikel 4:85 BW bevat een vervaltermijn. U moet binnen een door een belanghebbende gestelde redelijke termijn verklaren dat u uw legitieme portie wenst te ontvangen, en uiterlijk binnen vijf jaar na het overlijden van de erflater. Stelt een erfgenaam of de executeur zo’n redelijke termijn, dan kan de periode dus korter zijn dan vijf jaar. Omdat het een vervaltermijn is en geen verjaringstermijn, kunt u deze niet stuiten. Wacht daarom niet af, ook niet als de woning nog wordt bewoond door de langstlevende partner.
Kan de langstlevende de woning verkopen zonder mijn toestemming?
Als legitimaris heeft u geen zeggenschap over de goederen van de nalatenschap. Uw positie is die van schuldeiser, niet die van mede-eigenaar. Bij de wettelijke verdeling komen alle goederen van rechtswege toe aan de echtgenoot, die daar dus over kan beschikken. Voor uw aanspraak maakt een verkoop in beginsel geen verschil, want de omvang van uw vordering is bepaald naar de waarde op de datum van overlijden. Wel is het verstandig om die waarde tijdig te laten vastleggen, zodat u na een verkoop niet afhankelijk bent van cijfers achteraf.
Wie betaalt de taxatie van de woning?
De wet regelt dit niet dwingend. In de praktijk komen partijen vaak overeen dat zij samen één taxateur aanwijzen en de kosten delen, omdat dat aanzienlijk goedkoper is dan twee rapporten en een discussie daarover. Kiest ieder een eigen taxateur, dan draagt elke partij in beginsel de eigen kosten. Wordt de zaak aan de rechter voorgelegd en benoemt die een deskundige, dan bepaalt de rechter wie het voorschot voldoet en hoe de kosten uiteindelijk worden verdeeld. Bij de wettelijke vereffening kunnen bepaalde kosten ten laste van de nalatenschap komen.
De erfgenamen erkennen mijn vordering maar betalen niet. Wat nu?
Controleer eerst of de vordering al opeisbaar is, want binnen zes maanden na het overlijden is dat nog niet het geval en bij een langstlevende partner geldt vaak een langer uitstel. Is de vordering wel opeisbaar, dan volgt een schriftelijke aanmaning met een duidelijke termijn. Reageren de erfgenamen niet, dan kunt u de vordering aan de rechter voorleggen. Zij kunnen op hun beurt de rechtbank om een betalingsregeling vragen als het geld vastzit in de woning. Een gesprek over een realistische termijn levert vaak meer op dan direct procederen.
Telt een vakantiewoning of tweede huis ook mee?
Ja. Voor de berekening telt de waarde van alle goederen die tot de nalatenschap behoren, dus ook een recreatiewoning, een verhuurd appartement of een tweede huis. Ook daarop geldt het peilmoment onmiddellijk na het overlijden en gaan de bijbehorende schulden eraf. In de praktijk is een tweede woning vaak eenvoudiger te verkopen dan het huis waarin iemand nog woont, waardoor de erfgenamen daarmee soms de hele vordering kunnen voldoen. Dat kan een oplossing zijn die voor alle betrokkenen rustiger uitpakt.
Tot slot
De discussie over de legitieme portie en de woning wordt overzichtelijker zodra één principe helder is: het gaat om een bedrag in geld en niet om een aandeel in het huis. Daarna resteren nog drie vragen die zich met cijfers laten beantwoorden. Welke waarde had de woning op de dag van overlijden, welke schulden gaan eraf, en wanneer is de vordering opeisbaar?
Juist omdat het om grote bedragen en om familie gaat, is het verstandig om deze vragen vroeg en zorgvuldig te beantwoorden. Een taxatie kort na het overlijden, een heldere berekening en schriftelijk vastgelegde uitgangspunten voorkomen dat een verschil van inzicht uitgroeit tot een langdurig conflict.
Twijfelt u over de waardering van de woning, over het moment waarop uw vordering opeisbaar wordt of over een woning die al eerder is overgedragen? Dan denken wij graag met u mee. In een eerste gesprek brengen wij uw positie in kaart en geven wij aan welke stap in uw situatie het meest voor de hand ligt, zodat u weet waar u aan toe bent.