Navigatie

 

Moeten woningcorporaties huurders informeren over huurtoeslag?

Bij de verhuur van sociale huurwoningen zijn (potentiële) huurders voor het kunnen betalen van de maandelijkse huur vaak afhankelijk van het verkrijgen van huurtoeslag. De huurtoeslag is een bijdrage in de huurkosten die kan worden aangevraagd bij de Belastingdienst. Het eventueel verkrijgen en de hoogte van de huurtoeslag is afhankelijk van de huurprijs, het inkomen, het vermogen, de leeftijd en de woonsituatie van de huurder. Bij de verhuur van sociale huurwoningen dienen woningcorporaties de inkomens van potentiele huurders te checken en te beoordelen of deze in aanmerking kunnen komen voor een huurwoning met een bepaalde huurprijs. Is een woningcorporatie dan ook verplicht om potentiele huurders te informeren over het wel of niet verkrijgen van huurtoeslag?

Casus

In onderhavige zaak huren huurders van een woningcorporatie een huurwoning tegen een huurprijs van € 551,63 per maand. Huurder hebben een flinke huurachterstand laten ontstaan (van ongeveer 11 maanden) en de woningcorporatie vordert bij de kantonrechter onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de huurachterstand. Huurders betwisten niet dat er een huurachterstand is ontstaan, maar voeren aan gedwaald te hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dat wil zeggen dat huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken en dat huurders bij kennis van deze zaken de huurovereenkomst niet zouden hebben getekend (artikel 6:228 BW). Huurders gingen er namelijk vanuit dat zij in aanmerking zouden komen voor huurtoeslag, maar dat bleek niet zo te zijn. Indien de wederpartij, de woningcorporatie in deze, wist of behoorde te weten van deze onjuiste voorstelling van zaken had zij huurders hierover moeten inlichten en door dit niet te doen, zou de huurovereenkomst door huurders kunnen worden vernietigd. In plaats van vernietiging kan de rechter de overeenkomst ook wijzigen ter opheffing van het nadeel van de dwaling (artikel 6:230 BW). Huurders kiezen voor dit laatste en vorderen in deze procedure een wijziging van de huurprijs vanaf het begin van de huur naar een bedrag van € 409,92.

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter oordeelt dat het beroep van de huurders op dwaling slaagt, omdat het aan de woningcorporatie als professionele verhuurder, zeker van sociale huurwoningen, is te beoordelen of potentiële huurders op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een bepaalde huurwoning en of zij huurders voldoende inkomen hebben om de huur te kunnen betalen, maar ook om deze potentiële huurders in te lichten over de mogelijkheden huurtoeslag te kunnen verkrijgen. Volgens de kantonrechter zijn dit verplichtingen van de woningcorporatie en is zij deze in de onderhavige kwestie niet nagekomen. Indien potentiële huurders niet, niet tijdig of met onvolledige informatie betreffende hun inkomen komen, dan dient de woningcorporatie tot de conclusie te komen dat zij niet kan beoordelen of deze potentiële huurders in aanmerking komen voor de desbetreffende huurwoning en had zij derhalve simpelweg geen huurovereenkomst met hen moeten sluiten. De huurprijs wordt hierdoor met terugwerkende kracht (één jaar en drie maanden ongeveer) vanaf het begin van de huur vastgesteld op 409,92, waardoor de huurachterstand aanzienlijk minder wordt. Overigens wordt de huurovereenkomst wel ontbonden en het restant van de huurachterstand ook toegewezen, maar toch heeft het grote financiële gevolgen voor verhuurder, de woningcorporatie.

Juridische tip

Uit deze uitspraak volgt een onderzoeks- en informatieplicht voor verhuurders die vrij ver gaat naar mijn mening. Het is ook niet zeker of deze uitspraak in de toekomst door andere rechters gevolgd gaat worden, maar het is voor verhuurders wel goed om hier rekening mee te houden, zeker dus bij de verhuur van sociale huurwoningen. Verhuurders zullen tegenwoordig (bijna) altijd al een inkomenscheck verrichten en derhalve is het waarschijnlijk ook maar een kleine moeite potentiële huurders dan ook direct te informeren over de mogelijkheden van het verkrijgen van huurtoeslag. Leg dit uiteraard schriftelijk vast, met een handtekening van huurder om problemen hierover te voorkomen.

Heeft u hierover vragen, neem dan gerust contact op.

BLOGARCHIEF

  • mei 2024
  • april 2024
  • maart 2024
  • januari 2024
  • november 2023
  • september 2023
  • augustus 2023
  • juli 2023
  • mei 2023
  • april 2023
  • maart 2023
  • februari 2023
  • januari 2023
  • december 2022
  • november 2022
  • oktober 2022
  • september 2022
  • augustus 2022
  • juli 2022
  • juni 2022
  • mei 2022
  • april 2022
  • maart 2022
  • februari 2022
  • januari 2022
  • december 2021
  • november 2021
  • oktober 2021
  • september 2021
  • augustus 2021
  • juli 2021
  • juni 2021
  • mei 2021
  • april 2021
  • maart 2021
  • februari 2021
  • januari 2021
  • december 2020
  • november 2020
  • oktober 2020
  • september 2020
  • augustus 2020
  • juli 2020
  • juni 2020
  • mei 2020
  • april 2020
  • maart 2020
  • februari 2020
  • januari 2020
  • december 2019
  • november 2019
  • oktober 2019
  • september 2019
  • augustus 2019
  • juli 2019
  • december 2018
  • november 2018
  • oktober 2018
  • september 2018
  • augustus 2018
  • februari 2018
  • januari 2018
  • december 2017
  • november 2017
  • oktober 2017
  • september 2017
  • augustus 2017
  • juli 2017
  • juni 2017
  • mei 2017
  • april 2017
  • maart 2017
  • februari 2017
  • januari 2017
  • december 2016
  • november 2016
  • oktober 2016
  • september 2016
  • augustus 2016
  • juli 2016
  • maart 2016
  • december 2015
  • november 2015
  • oktober 2015
  • september 2015
  • juli 2015
  • juni 2015
  • mei 2015
  • april 2015
  • maart 2015
  • februari 2015
  • januari 2015
  • december 2014
  • november 2014
  • oktober 2014
  • augustus 2014
  • juli 2014
  • mei 2014
  • april 2014
  • maart 2014
  • februari 2014
  • januari 2014
  • december 2013
  • november 2013
  • oktober 2013
  • september 2013
  • augustus 2013
  • juli 2013
  • juni 2013
  • mei 2013
  • april 2013
  • maart 2013
  • februari 2013
  • januari 2013
  • december 2012
  • november 2012
  • oktober 2012
  • augustus 2012
  • juli 2012
  • juni 2012
  • mei 2012
  • april 2012
  • maart 2012

  • TAGS

    Ontvang onze gratis juridische tips
    Van Zinnicq Bergmann advocaten publiceert regelmatig een gratis e-mail-nieuwsbrief met daarin juridische tips. Wil je als eerste op de hoogte zijn? Schrijf je nu in!

    Nieuwsbrief

    • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.