24 oktober 2017
Bij de verhuur van sociale huurwoningen zijn (potentiële) huurders voor het kunnen betalen van de maandelijkse huur vaak afhankelijk van het verkrijgen van huurtoeslag. De huurtoeslag is een bijdrage in de huurkosten die kan worden aangevraagd bij de Belastingdienst. Het eventueel verkrijgen en de hoogte van de huurtoeslag is afhankelijk van de huurprijs, het inkomen, het vermogen, de leeftijd en de woonsituatie van de huurder. Bij de verhuur van sociale huurwoningen dienen woningcorporaties de inkomens van potentiele huurders te checken en te beoordelen of deze in aanmerking kunnen komen voor een huurwoning met een bepaalde huurprijs. Is een woningcorporatie dan ook verplicht om potentiele huurders te informeren over het wel of niet verkrijgen van huurtoeslag?
Casus
In onderhavige zaak huren huurders van een woningcorporatie een huurwoning tegen een huurprijs van € 551,63 per maand. Huurder hebben een flinke huurachterstand laten ontstaan (van ongeveer 11 maanden) en de woningcorporatie vordert bij de kantonrechter onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de huurachterstand. Huurders betwisten niet dat er een huurachterstand is ontstaan, maar voeren aan gedwaald te hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dat wil zeggen dat huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken en dat huurders bij kennis van deze zaken de huurovereenkomst niet zouden hebben getekend (artikel 6:228 BW). Huurders gingen er namelijk vanuit dat zij in aanmerking zouden komen voor huurtoeslag, maar dat bleek niet zo te zijn. Indien de wederpartij, de woningcorporatie in deze, wist of behoorde te weten van deze onjuiste voorstelling van zaken had zij huurders hierover moeten inlichten en door dit niet te doen, zou de huurovereenkomst door huurders kunnen worden vernietigd. In plaats van vernietiging kan de rechter de overeenkomst ook wijzigen ter opheffing van het nadeel van de dwaling (artikel 6:230 BW). Huurders kiezen voor dit laatste en vorderen in deze procedure een wijziging van de huurprijs vanaf het begin van de huur naar een bedrag van € 409,92.
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter oordeelt dat het beroep van de huurders op dwaling slaagt, omdat het aan de woningcorporatie als professionele verhuurder, zeker van sociale huurwoningen, is te beoordelen of potentiële huurders op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een bepaalde huurwoning en of zij huurders voldoende inkomen hebben om de huur te kunnen betalen, maar ook om deze potentiële huurders in te lichten over de mogelijkheden huurtoeslag te kunnen verkrijgen. Volgens de kantonrechter zijn dit verplichtingen van de woningcorporatie en is zij deze in de onderhavige kwestie niet nagekomen. Indien potentiële huurders niet, niet tijdig of met onvolledige informatie betreffende hun inkomen komen, dan dient de woningcorporatie tot de conclusie te komen dat zij niet kan beoordelen of deze potentiële huurders in aanmerking komen voor de desbetreffende huurwoning en had zij derhalve simpelweg geen huurovereenkomst met hen moeten sluiten. De huurprijs wordt hierdoor met terugwerkende kracht (één jaar en drie maanden ongeveer) vanaf het begin van de huur vastgesteld op 409,92, waardoor de huurachterstand aanzienlijk minder wordt. Overigens wordt de huurovereenkomst wel ontbonden en het restant van de huurachterstand ook toegewezen, maar toch heeft het grote financiële gevolgen voor verhuurder, de woningcorporatie.
Juridische tip
Uit deze uitspraak volgt een onderzoeks- en informatieplicht voor verhuurders die vrij ver gaat naar mijn mening. Het is ook niet zeker of deze uitspraak in de toekomst door andere rechters gevolgd gaat worden, maar het is voor verhuurders wel goed om hier rekening mee te houden, zeker dus bij de verhuur van sociale huurwoningen. Verhuurders zullen tegenwoordig (bijna) altijd al een inkomenscheck verrichten en derhalve is het waarschijnlijk ook maar een kleine moeite potentiële huurders dan ook direct te informeren over de mogelijkheden van het verkrijgen van huurtoeslag. Leg dit uiteraard schriftelijk vast, met een handtekening van huurder om problemen hierover te voorkomen.
Heeft u hierover vragen, neem dan gerust contact op.
