12 juli 2016
De Eerste Kamer heeft onlangs ingestemd met het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt van minister Blok. Dit wetsvoorstel wijzigt boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierin is het huurrecht voornamelijk te vinden) en enkele andere wetten. Door het stellen van nadere huurmaatregelen wordt een verdere bevordering van de doorstroming op de woninghuurmarkt beoogd. De belangrijkste punten hieruit zijn de huursombenadering, welke de som van alle huurstijgingen van woningcorporaties maximeert op gemiddeld inflatie plus 1%, de inkomensafhankelijke huurverhoging om het zogenaamde scheefwonen tegen te gaan en de uitbreiding van de mogelijkheden om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten.
Huursombenadering en inkomensafhankelijke huurverhoging
Op individueel niveau (en binnen de limiet) zijn huurverhogingen tot maximaal inflatie plus 2,5% mogelijk. Voor particuliere verhuurders in het gereguleerde segment van huurwoningen gelden deze maxima ook, echter zij zijn niet gebonden aan het plafond van een maximale huursomstijging.
Om de soms (te) grote verschillen tussen bestaande en nieuwe huurovereenkomsten ten aanzien van de huurprijs te laten afnemen, telt voor woningcorporaties de verhoging van de huurprijs na een verhuizing – de huurharmonisatie – mee in de berekening van de maximale huursomstijging. Dit dient bij te dragen aan een betere doorstroming van huurwoningen.
Voor huurders met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor de sociale huur geldt een huurverhoging van inflatie plus 4%. Er komt daarbij een jaarlijkse inkomenstoets. Deze inkomensafhankelijke huurverhogingen zullen niet (langer) gelden voor gepensioneerden met hoge inkomens en huishoudens van 4 of meer personen. Tevens tellen inkomensafhankelijke huurverhogingen niet mee bij de berekening van de huursomstijging, mits de extra opbrengsten hiervan worden gebruikt voor investeringen.
Tijdelijke huurovereenkomsten
De nieuwe wet maakt het mogelijk tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten. Voor zelfstandige huurwoningen kan een huurovereenkomst worden gesloten van maximaal 2 jaar en voor onzelfstandige woonruimte maximaal 5 jaar.
Deze huurovereenkomsten voor bepaalde tijd eindigen dus na de overeengekomen termijn van rechtswege. Nu is het nog zo dat alle huurovereenkomsten voor woonruimte dienen te worden opgezegd en de verhuurder dient daarbij ook de grond(en) voor de opzegging te vermelden. Alleen een grond welke in de wet voorkomt, wordt gezien als een geldige reden.
De verhuurder dient de huurder bij deze tijdelijke huurovereenkomsten wel tijdig (minimaal 3 maanden en maximaal 1 maand voor het einde van de huurovereenkomst) schriftelijk te informeren, anders ontstaat alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Ook wanneer de verhuurder na afloop van de eerste tijdelijke huurovereenkomst (voor maximaal 2 onderscheidenlijk 5 jaar) met dezelfde huurder opnieuw een huurovereenkomst aangaat, zal een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan.
De huurder kan de tijdelijke huurovereenkomst wel tussentijds opzeggen. De verhuurder (in beginsel) niet. Woningcorporaties mogen, afgezien van een aantal uitzonderingen, geen huurovereenkomsten van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen aanbieden. De specifieke gevallen waarin een woningcorporatie wel tijdelijk zelfstandige woonruimte mag verhuren voor maximaal twee jaar, worden in een ministeriele regeling opgenomen. Enkele voorbeelden die tot nu toe zijn genoemd tijdens het wetgevingsproces zijn huurders die voor werk of studie tijdelijk in een andere plaats of land werken of studeren, tijdelijke huisvesting voor noodopvang en tweede of laatste kans huurovereenkomsten.
1 juli 2016 en 1 januari 2017
De Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is reeds voor een gedeelte ingegaan per 1 juli 2016 en het tweede gedeelte zal ingaan per 1 januari 2017.
De mogelijkheid tot het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten is ingegaan per 1 juli 2016.
Daarnaast geldt dit jaar nog een maximale verhoging van inflatie plus 1,5% bij de jaarlijkse aanpassing van de huurprijzen voor de groep met de laagste inkomens. Voor de groep met de hogere inkomens geldt een maximale verhoging van inflatie plus 2 % of 4% afhankelijk van de inkomenscategorie waar de huurder in zit.
De overige wijzingen gaan gelden van 1 januari 2017.
Indien u vragen heeft over de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 en de gevolgen daarvan voor u, kunt u contact met mij opnemen.
Joost Hofman
