Navigatie

 

Ontbinding huurovereenkomst wegens overlast

Het veroorzaken van overlast door een huurder is iets wat in Nederland regelmatig voorkomt. Overlast is er in vele soorten en maten. Van geluidsoverlast tot het lastigvallen van omwonenden en van stankoverlast tot het stallen van spullen in gemeenschappelijke ruimtes in bijvoorbeeld een appartementencomplex.

Overlast en woongenot andere huurders (omwonenden)

Indien een huurder van woonruimte (ernstige) overlast veroorzaakt, ook al geniet deze in Nederland vergaande huurbescherming, kan de verhuurder de huurovereenkomst laten ontbinden door de rechter en de huurder uit de woning krijgen, maar het is lang niet altijd zeker dat de verhuurder dit voor elkaar krijgt en derhalve (voorlopig) kan blijven zitten met een overlast veroorzakende huurder.

Het kan zijn dat een verhuurder verscheidene huurders heeft die omwonenden en/of buren van elkaar zijn. Indien een van de huurders overlast veroorzaakt jegens de andere huurders, dient de verhuurder tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden. Een verhuurder is namelijk gehouden om zijn overige huurders een deugdelijk woongenot te verschaffen en bij overlast hebben zij dat niet. Een verhuurder kan eventueel zelfs worden ‘gedwongen’ een procedure te starten tegen de overlast veroorzakende huurder, terwijl de uitkomst dus niet zomaar een gegeven is. Een verhuurder moet zich dit goed beseffen en kan het dus niet zomaar laten voor wat het is. Voor een verhuurder is het hierbij belangrijk om een ‘dossier’ op te bouwen van onder meer gespecificeerde klachten van omwonenden en de huurder hierover aan te schrijven.

In de onderhavige kwestie kreeg de verhuurder zijn huurder wel de woning uit wegens het veroorzaken van (ernstige) overlast.

Casus

Huurder woont in een woningcomplex waarbij zij met een medebewoner van dezelfde etage overlast veroorzaakt. Verhuurder ontvangt sinds 2011 klachten over huurder wegens overlast. Verhuurder heeft tot en met 2016 alles geprobeerd om de overlast te laten stoppen. In 2011 is onder meer de huismeester bij huurder langs geweest om over de overlast te praten. In 2012 is een bemiddelingsgesprek tussen partijen gepland, maar huurder is niet op komen dagen bij dit gesprek, hetgeen zij zelf heeft geïnitieerd. In 2013 is er een voorval waarbij huurder uiteindelijk chloor of bleekmiddel tegen de voordeur van een omwonende heeft gegooid. Tevens heeft huurder naar aanleiding van dat voorval de huismeester meermaals gebeld en hem op zijn voicemail uitgescholden en bedreigd. De huismeester heeft hiervan aangifte gedaan. In 2014 vindt er een gesprek tussen verhuurder, huismeester en huurder plaats dat niet goed is verlopen. In 2015 is er wederom een incident waarbij een auto van een omwonende is bekrast. Verhuurder heeft in 2015 ook nog mediation ingezet, maar partijen komen hierbij (ook) niet tot overeenstemming. In 2016 ontvangt verhuurder wederom diverse signalen over huurder. Er wordt dan ook nog gesproken over een eventueel vrijwillige verhuizing, maar daar is het niet van gekomen. Uiteindelijk is verhuurder een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning gestart.

Oordeel rechter

Op grond van artikel 7:213 BW dient een huurder zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Bij het veroorzaken van overlast is dit niet het geval. Artikel 6:265 BWbepaald dan dat iedere tekortkoming door huurder in de nakoming van de huurovereenkomst de verhuurder de bevoegdheid heeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De omstandigheden van het geval spelen hierbij een rol.

Hoewel in deze zaak niet alle gestelde feiten vast zijn komen te staan, is de kantontrechter van mening dat de veroorzaakte overlast een jarenlange periode betreft en tevens passen de incidenten in een patroon. De kantonrechter acht de vastgestelde incidenten, met daarbij het feit dat huurder meermaals door verhuurder is gewaarschuwd, ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden.

Juridische tip

Het is niet altijd gemakkelijk voor verhuurders om huurders uit huis te zetten bij overlast, maar hierboven is wel erg veel gebeurd, over een vrij lange periode, huurder is meermaals gewaarschuwd en verhuurder heeft veel gedaan en geprobeerd het op te lossen buiten de rechtszaal om.

Mocht u als verhuurder of als huurder vragen hebben over overlast, kunt u contact opnemen.

BLOGARCHIEF

  • juni 2024
  • mei 2024
  • april 2024
  • maart 2024
  • januari 2024
  • november 2023
  • september 2023
  • augustus 2023
  • juli 2023
  • mei 2023
  • april 2023
  • maart 2023
  • februari 2023
  • januari 2023
  • december 2022
  • november 2022
  • oktober 2022
  • september 2022
  • augustus 2022
  • juli 2022
  • juni 2022
  • mei 2022
  • april 2022
  • maart 2022
  • februari 2022
  • januari 2022
  • december 2021
  • november 2021
  • oktober 2021
  • september 2021
  • augustus 2021
  • juli 2021
  • juni 2021
  • mei 2021
  • april 2021
  • maart 2021
  • februari 2021
  • januari 2021
  • december 2020
  • november 2020
  • oktober 2020
  • september 2020
  • augustus 2020
  • juli 2020
  • juni 2020
  • mei 2020
  • april 2020
  • maart 2020
  • februari 2020
  • januari 2020
  • december 2019
  • november 2019
  • oktober 2019
  • september 2019
  • augustus 2019
  • juli 2019
  • december 2018
  • november 2018
  • oktober 2018
  • september 2018
  • augustus 2018
  • februari 2018
  • januari 2018
  • december 2017
  • november 2017
  • oktober 2017
  • september 2017
  • augustus 2017
  • juli 2017
  • juni 2017
  • mei 2017
  • april 2017
  • maart 2017
  • februari 2017
  • januari 2017
  • december 2016
  • november 2016
  • oktober 2016
  • september 2016
  • augustus 2016
  • juli 2016
  • maart 2016
  • december 2015
  • november 2015
  • oktober 2015
  • september 2015
  • juli 2015
  • juni 2015
  • mei 2015
  • april 2015
  • maart 2015
  • februari 2015
  • januari 2015
  • december 2014
  • november 2014
  • oktober 2014
  • augustus 2014
  • juli 2014
  • mei 2014
  • april 2014
  • maart 2014
  • februari 2014
  • januari 2014
  • december 2013
  • november 2013
  • oktober 2013
  • september 2013
  • augustus 2013
  • juli 2013
  • juni 2013
  • mei 2013
  • april 2013
  • maart 2013
  • februari 2013
  • januari 2013
  • december 2012
  • november 2012
  • oktober 2012
  • augustus 2012
  • juli 2012
  • juni 2012
  • mei 2012
  • april 2012
  • maart 2012

  • TAGS

    Ontvang onze gratis juridische tips
    Van Zinnicq Bergmann advocaten publiceert regelmatig een gratis e-mail-nieuwsbrief met daarin juridische tips. Wil je als eerste op de hoogte zijn? Schrijf je nu in!

    Nieuwsbrief

    • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.