3 november 2015
Veel makelaarskantoren of bemiddelingsbureaus, die gespecialiseerd zijn in de huur en verhuur van woningen en die deze woningen aanbieden op hun website, hebben als voorwaarde voor potentiële huurders dat zij zich eerst moeten inschrijven bij het kantoor of bureau om in aanmerking te kunnen komen voor een huurwoning en dat de huurders daarbij bemiddelingskosten verschuldigd zijn. Dit wordt ook wel eens een courtage genoemd. De Hoge Raad heeft onlangs bepaald dat huurders deze kosten in beginsel niet verschuldigd zijn en dat heeft tot gevolg dat veel huurders deze kosten waarschijnlijk kunnen terugvorderen van de desbetreffende makelaar of bemiddelaar.
Casus
In deze zaak ging het om een bemiddelingsbureau voor de huur en verhuur van woningen, waarbij verhuurders hun woningen om niet (dus zonder tegenprestatie) kunnen plaatsen op de website van het bureau. De potentiële huurders dienen zich bij het bureau in te schrijven alvorens de woning te kunnen bezichtigen en huren. Uit de algemene voorwaarden van het bureau blijkt dat wanneer de huur uiteindelijk tot stand komt de huurder eenmalig een courtage verschuldigd is, dat overeenkomt met één maand huur.
In het verleden werd door verschillende rechters over deze kwestie, het terugvorderen van de bemiddelingskosten, niet altijd eensgezind geoordeeld, waardoor deze kantonrechter prejudiciële vragen stelde aan de Hoge Raad om deze onduidelijkheid weg te nemen. De Hoge Raad heeft daarover dus onlangs antwoorden en duidelijkheid gegeven.
Antwoorden van de Hoge Raad
De Hoge Raad is van mening dat, wanneer een verhuurder en een bemiddelingsbureau overeenkomen dat de verhuurder zijn woning om niet op de website van het bemiddelingsbureau mag plaatsen ten einde kenbaar te maken dat de woning te huur is, dit in beginsel kan worden gezien als een bemiddelingsovereenkomst zoals wordt bedoeld in artikel 7:425 BW. De overeenkomst hoeft hiervoor niet per se op schrift te staan. Op grond van artikel 7:427 BW is dan artikel 7:417 lid 4 van toepassing. Dit artikel gaat over het zogenaamde “dienen van twee heren”, hetgeen inhoudt dat het bemiddelingsbureau eigenlijk optreedt voor zowel de verhuurder als de huurder, die beiden tegenstrijdige belangen hebben, waardoor het bureau geen ‘loon’ (bemiddelingskosten) in rekening mag brengen bij de huurder. De huurder is in dit geval dus geen kosten verschuldigd. Daarbij maakt het volgens de Hoge Raad niet uit of het bemiddelingsbureau zelf actief een verhuurder benadert of dat de verhuurder zelf meldt dat zijn woning op de website van het bureau kan worden geplaatst.
De Hoge Raad geeft daarnaast nog aan dat, wanneer de website van een bemiddelingsbureau slechts dient als ‘elektronisch prikbord’, waarbij de verhuurder en de huurder niet van elkaar afgeschermd worden en dus ook rechtstreeks, zonder tussenkomst van het bureau, contact met elkaar kunnen opnemen over de huur van de woning, bovenstaande niet van toepassing is. Het bemiddelingsbureau dient dat dan wel te bewijzen.
Juridische tip: terugvorderen van de bemiddelingskosten
Als huurder kunt u dus wellicht uw reeds betaalde bemiddelingskosten of courtage terugvorderen bij de (verhuur)makelaar of het bemiddelingsbureau. Ik kan u hier uiteraard bij helpen.
Joost Hofman
