Geldigheid huurprijswijzigingsbedingen

In (ver)huurdersland was er veel te doen rondom de jaarlijkse indexatie van huurprijzen bij woonruimte. In een reeks aan uitspraken van de kantonrechter en het gerechtshof, werden zogenaamde huurprijswijzigingsbedingen veelal als oneerlijk gekwalificeerd. Daardoor kon de verhuurder er in het geheel geen beroep meer op doen. Huurprijsverhogingen uit het verleden moesten met terugwerkende kracht worden terugbetaald.

Deze gang van zaken bracht veel onrust in de vastgoedwereld, die toch al op zijn kop stond door ingrijpende wijzigingen zoals de Wet betaalbare huur. Met smart werd dan ook uitgekeken naar het oordeel van de Hoge Raad. Op 29 november 2024 kwam het verlossende woord over deze huurprijswijzigingsbedingen.

De Hoge Raad maakt korte metten met het voor verhuurders meest desastreuze scenario. Namelijk dat de jaarlijkse indexatie aan de hand van de consumentenprijsindex (inflatiecorrectie) en de daarvan losstaande jaarlijkse huuropslag aan elkaar gekoppeld worden, wanneer die in één bepaling zijn opgenomen. Beide verhogingen dienen volgens de Hoge Raad afzonderlijk beoordeeld te worden. Ongeldigheid van het een, brengt daarmee niet direct de ongeldigheid van het ander met zich mee.

Vervolgens oordeelt de Hoge Raad dat een jaarlijkse extra huuropslag van maximaal 3% ( bovenop de inflatiecorrectie) niet per definitie als oneerlijk is aan te merken. Verhuurders die hun extra huuropslag op een dergelijke wijze hebben ingestoken, lijken dus vrijuit te gaan. Hoe dat zit met percentages boven de 3%, laat de Hoge Raad zich niet over uit.

Overigens blijven wel de consumentrechtelijke vereisten van toepassing. Het huurprijswijzigingsbeding dient nog steeds voldoende inzichtelijk te maken aan de huurder wat de gevolgen daarvan zijn. Ontbreekt die onduidelijkheid, dan kan dat nog steeds ongeldigheid van de gehele bepaling met zich mee brengen, met dito gevolgen. Daaronder begrepen terugbetaling van eerdere huurverhogingen.

Toch lijkt het noodlot voor menig verhuurder te zijn afgewend. De vastgoedsector haalt opgelucht adem. Voor huurders blijven er evenwel aanknopingspunten om eventuele huurverhogingen aan te vechten. De consumentenrichtlijn waakt daarvoor.

Heeft u vragen met betrekking tot het huurrecht? Ik ben u graag van dienst.

mr Mats Klaren                                      Van Zinnicq Bergmann Advocaten

Advocaat huurrecht                              ’s-Hertogenbosch