29 januari 2013
Tijdelijke verhuur van huizen komt regelmatig voor en daarbij wordt vaak een makelaar ingeschakeld om een geschikte huurder te vinden. In dit geval geeft de eigenaar van een woonhuis opdracht aan een makelaarskantoor om een huurder voor zijn woonhuis te vinden, omdat hijzelf voor zijn werk met zijn gezin een jaar in het buitenland zal verblijven. De beoogde verhuurperiode is dan ook een jaar.
Na twee maanden gaat het mis
Het ingeschakelde makelaarskantoor wordt door een bemiddelingskantoor benaderd met een kandidaat huurder voor het huis. Het betreft een gezin met een buitenlandse nationaliteit. Het bemiddelingskantoor vertelt dat de huurder een zogenoemde ‘independent contractor’ is die een opdracht uitvoert voor een bedrijf en om deze reden zelf als huurder optreedt (en dus niet het bedrijf). De huiseigenaar heeft erop aangedrongen dat het bedrijf toch de huurovereenkomst ondertekent, ook al weet hij dat zij geen partij zal zijn. Tevens vraagt de huiseigenaar specifiek naar meer informatie over de huurder. De borg en de eerste twee maanden van de huur worden voldaan, echter daarna blijkt dat de huurder vertrokken is, het huis leeg is en de sloten vervangen zijn. Ook zijn er aanwijzingen dat drugs in het spel kunnen zijn.
Huiseigenaar stelt makelaar aansprakelijk
De huiseigenaar en de makelaar spreken af dat de makelaar zich inspant om een nieuwe huurder te vinden voor de resterende periode, maar dit lukt niet. De huiseigenaar stelt daarop de makelaar aansprakelijk in een gerechtelijke procedure voor de misgelopen huurinkomsten. Aan die vordering wordt ten grondslag gelegd dat de makelaar onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de (identiteit van de) huurder: hij heeft geen kopie van een arbeidsovereenkomst of een recente loonstrook opgevraagd en de werkrelatie met de genoemde opdrachtgever niet geverifieerd. Ook zou de makelaar signalen dat het bemiddelingskantoor niet betrouwbaar zou zijn, hebben genegeerd. De makelaar heeft hierdoor niet gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar betaamt.
Tekortgeschoten in zorgplicht
De rechtbank oordeelt dat de makelaar inderdaad in zijn zorgplicht tekort is geschoten door niet nader te onderzoeken of de huurder wel in dienst van het genoemde bedrijf werkte – hetgeen later eenvoudig blijkt niet zo te zijn – en niet zijn inkomens-/vermogensgegevens na te gaan. Daarnaast overweegt de rechtbank dat in zijn algemeenheid geldt dat een verhuurder er belang bij heeft dat de huurder in staat is en blijft om de huurtermijnen te voldoen. De makelaar dient naar dit belang te handelen en zeker in dit geval: het betreft een relatief hoge huurprijs, de huurder was een buitenlander, de huurder zou slechts een korte periode in Nederland verblijven en er zijn waarschijnlijk geen verhaalsmogelijkheden. De makelaar heeft derhalve niet gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar betaamt en wordt veroordeeld om een groot deel van de gemiste inkomsten aan de huiseigenaar te betalen, alsmede de incassokosten en proceskosten.
Juridische tip
Mocht u als huiseigenaar uw huis tijdelijk willen verhuren en u wilt daarbij een makelaar inschakelen om een huurder te zoeken, let dan goed op alle omstandigheden die hierbij een rol kunnen spelen. Doe zelf onderzoek of laat in ieder geval uitdrukkelijk onderzoek doen naar de inkomens- en/of vermogensgegevens van de desbetreffende huurder. Hoewel het in de aangehaalde procedure uiteindelijk goed uitpakt voor de huiseigenaar, bent u als verhuurder niet geheel gevrijwaard indien alles aan de makelaar is overgelaten, dus houdt daar rekening mee.
Joost Hofman
