Ontruiming bij huurachterstand

Het tijdig betalen van de huursom kan worden beschouwd als de meest fundamentele verplichting van de huurder uit de huurovereenkomst. Toch wordt in de rechtspraak over het algemeen aangenomen dat een huurachterstand van minder dan drie maanden onvoldoende grond biedt voor ontbinding en ontruiming. De huurder wordt daarin dus vergaand beschermd, ten nadele van de verhuurder. Uitzonderingen bestaan echter, zo toont ook een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland.

De casus

In deze procedure ging het dus om een huurachterstand. Na wat getouwtrek over en weer start de verhuurder een kort geding procedure waarin hij ontbinding en ontruiming vordert. De gedaagde was de — op dat moment noodlijdende — Nederlandse tak van de discountwinkelketen Big Bazar. De kantonrechter zou zich buigen over de kwestie.

De vordering van de verhuurder is gestoeld op een zogenaamde ’toerekenbare tekortkoming in de nakoming’ van de huurovereenkomst. In dit geval in de vorm van een huurachterstand van vier maanden. Daarnaast speelde het onvoldoende meewerken aan nieuwbouwplannen van het gehuurde door Big Bazar volgens de verhuurder ook een rol in de tekortkoming.

De procedure

Big Bazar verweert zich als volgt. Het bedrijf erkent dat zij de huur enkele maanden onbetaald heeft gelaten. Ter zitting voert zij echter aan dat diezelfde dag, net vóór de zitting, twee huurtermijnen alsnog zijn voldaan. Hierdoor zou nog slechts een huurachterstand van twee maanden resteren. Gelet op de vaste jurisprudentie dus onvoldoende voor ontbinding en ontruiming.

Daar ging de kantonrechter niet in mee. Zelfs als er slechts een achterstand bestaat van twee maanden, is er volgens de kantonrechter in dit geval toch sprake van een huurachterstand die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Dat over het algemeen een huurachterstand van minder dan drie maanden van te geringe betekenis is om tot de ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen overgaan, betekent niet dat de omstandigheid dat sprake van een achterstand van minder dan drie maanden een ontbinding per definitie niet rechtvaardigt. Aldus de kantonrechter.

Conclusie 

Voor huurders brengt deze uitspraak in herinnering dat zij zich niet onkwetsbaar mogen wanen. Ook bij een huurachterstand van korter dan drie maanden kan ontbinding en ontruiming volgen. Voor verhuurder geldt de andere kan van de medaille; bij voldoende daartoe aanleidende omstandigheden, kan de procedure al vóór de gebruikelijke drie maanden-termijn worden aangevangen.

Heeft u een geschil in huurrechtelijke sferen of vragen daaromtrent? Ik sta u graag bij.

mr Mats Klaren                                                    Van Zinnicq Bergmann Advocaten

Advocaat huurrecht                                             ‘s-Hertogenbosch