Gebreken gekochte woning

Het kopen van een woning is op zichzelf in veel gevallen een heugelijke aangelegenheid. Toch is het belangrijk om beducht te zijn op bepaalde valkuilen. Met name gebreken die zich na de overdracht voordoen kunnen venijnige gevolgen hebben voor zowel koper als verkoper. Ter illustratie een uitspraak van de kantonrechter te Breda.

Eisers hebben voor € 270.000 een woning gekocht van gedaagde. De eigendomsoverdracht vond plaats op 11 oktober 2021. In september van het daaropvolgende jaar trokken eisers in de woning en bemerkten al spoedig een sterke rioollucht.

Een specialist heeft vervolgens onderzoek gedaan in de woning en geconcludeerd dat de verouderde gietijzeren rioolleidingen vervangen dienden te worden door nieuwe PVC leidingen. Kosten: ruim 4500 euro. De nieuwe huiseigenaren zaten hier vanzelfsprekend niet op te wachten en lieten het er niet bij zitten. Zij stelden de verkoper aansprakelijk voor het gebrek.

Uitgangspunt bij de koop van een woning is dat je als koper de woning verkrijgt en aanvaardt  in de staat waarin deze bij het tot stand komen van de overeenkomst verkeert, met inbegrip van alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Deze zijn dus in beginsel voor rekening en risico van de koper.

In de standaard koopakte van de NVM is echter een uitzondering op dit principe opgenomen doordat daarin bepaald is dat de woning geschikt moet zijn voor een normaal gebruik als woning. De kantonrechter oordeelde dat ingevolge de koopovereenkomst de woning bij de eigendomsoverdracht alle feitelijke eigenschappen moest bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. De gebreken in dit geval waren als zodanig te kwalificeren.

De kopers hadden daarnaast geen reden om aan de onderhoudstoestand van de riolering te twijfelen, nu onder meer in de verkooptekst was opgenomen dat het leidingwerk in 2017 volledig was gemoderniseerd. Zij mochten op deze mededeling van verkopers afgaan en hadden hun onderzoeksplicht dus niet geschonden.

De kantonrechter oordeelde daarmee dat het gebrek voor rekening kwam van de verkopende partij.  Deze moest opdraaien voor de herstel- en expertisekosten.

Moraal van dit verhaal: koper let op uw zaak. Enerzijds moet u zich bewust zijn van de strekking van de contractuele bedingen in de koopakte, anderzijds moet u zich bekwaam laten adviseren als er zich onverwachte problemen voordoen. Schroom niet om mij te benaderen.

mr Jean van Zinnicq Bergmann                                    Van Zinnicq Bergmann Advocaten

Advocaat                                                                             ’s-Hertogenbosch