Huur in coronatijd

In deze tijd van covid-19 waarbij veel zaakeigenaren er naar aanleiding van de regeringsmaatregelen voor hebben gekozen hun zaak tijdelijk te sluiten, is het de vraag of en zo ja in hoeverre zij verplicht zijn de huur van het pand waarin zij hun zaak drijven te blijven betalen. Daarbij kan nog worden onderscheiden, de situatie van gedwongen sluiting (horeca, voetbalstadions, evenementen) en ‘vrijwillige’ sluiting (winkels).

Uitgangspunt is in alle gevallen dat het huurcontract partijen te allen tijde bindt en dat de huurder aldus in beginsel verplicht blijft de huur te betalen. Voor de huurder zijn er drie mogelijke aanknopingspunten die een afwijking van dit uitgangspunt eventueel zouden kunnen rechtvaardigen: overmacht, onvoorziene omstandigheden of strijd met de redelijkheid en billijkheid. Deze gronden zullen altijd in de context van het contract moeten worden bezien. Het kan zijn dat daarin een beroep op overmacht of onvoorziene omstandigheden uitgesloten is of dat het risico daarvan bij de huurder is gelegd. Dat ook de rechter met deze problematiek worstelt, blijkt wel uit de eerste corona-uitspraken.

De Zwolse rechtbank weigerde in deze uitspraak een horecaondernemer tegemoet te komen, omdat zij vond dat de exploitatie (primair) voor rekening en risico van de ondernemer komt en dat de terugval in inkomsten niet eenduidig was te herleiden op de coronacrisis. Bovendien vond de rechter dat de (tijdelijke) intrekking van de vergunning volgens het huurcontract een zaak is van de huurder/exploitant, zodat evenmin sprake kan zijn van een gebrek aan het gehuurde dat aan de verhuurder is toe te rekenen. Een toetsing aan de redelijkheid en billijkheid kon de horecaondernemer evenmin baten, nu een dergelijke toetsing alleen marginaal kan geschieden en dus niet leidt tot een integrale belangenafweging.

In het geval van het voetbalstadion dat door Vitesse wordt gehuurd oordeelde de betrokken rechter zijn uitspraak anders, echter met hetzelfde resultaat. De rechter beoordeelde de zaak daar in de sleutel van een gebrek waardoor het huurgenot wordt aangetast. Hier ging het om een door de overheid opgelegde sluiting. De rechter vond – in dit geval – dat op grond van de redelijkheid en billijkheid en vooral onvoorziene omstandigheden ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst onaanvaardbaar is en er dus reden kan zijn de huurbetalingsverplichting te mitigeren. Dit bleek echter een Pyrrhus overwinning voor Vitesse, daar haar vordering alsnog werd afgewezen omdat de voetbalclub zijn (benarde) financiële positie naar de mening van de rechtbank onvoldoende feitelijk en inhoudelijk had onderbouwd.

Zo zie je maar, dat het steeds zoeken blijft en dat iedere kwestie weer op eigen verdiensten moet worden beoordeeld. Onderbuikgevoel is goed, maar een goede advocaat beter.

Mr J. van Zinnicq Bergmann