Huurprijsvermindering tijdens de Coronapandemie

Op vrijdag 24 december 2021 heeft de Hoge Raad in zijn arrest antwoord gegeven op vragen die op 31 maart 2021 zijn gesteld door de kantonrechter over huurprijsvermindering. Wat heeft de Hoge Raad overwogen en wat betekent dit? 

De uitbraak van het coronavirus heeft wereldwijd veel gevolgen met zich meegebracht. Veel bedrijfstakken, zoals horeca en winkels, hebben verplicht de deuren geheel of gedeeltelijk moeten sluiten. De openingstijden zijn steeds verder beperkt en door de anderhalve meter-regel kunnen minder mensen tegelijk in een binnenruimte aanwezig zijn. In de huursector heeft de coronacrisis onder meer geleid tot discussie over de vraag of de huurders van bepaalde bedrijfsruimten in verband met de coronacrisis aanspraak kunnen maken op vermindering van de huurprijs, en zo ja hoe die vermindering moet worden berekend.

Op deze vraag wordt in de rechtspraak geen eenduidig antwoord gegeven. In een zaak tussen een verhuurder en een huurder van een horecagelegenheid heeft de kantonrechter in Roermond de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld.

Onvoorziene omstandigheid

Een van de vragen aan de Hoge Raad was of de coronamaatregelen gezien moeten worden als ‘onvoorziene omstandigheid’, welke kan leiden tot huurprijsvermindering. Als gevolg van de coronamaatregelen kunnen huurders niet of slechts in beperkte mate hetgeen zij huren exploiteren. De Hoge Raad oordeelt dat het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van de gehuurde ruimte (een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW), dankzij de coronamaatregelen, als onvoorziene omstandigheid moet worden aangemerkt welke kan leiden tot huurprijsvermindering. Het moet hierbij wel gaan om een huurovereenkomst die voor 15 maart 2020 is gesloten.

De pijn verdelen

De Hoge Raad acht het redelijk dat de pijn die met de coronamaatregelen gemoeid gaat, gelijk verdeeld wordt tussen verhuurder en huurder. Wel moet gekeken worden in hoeverre het nadeel van de huurder al gecompenseerd is door de tegemoetkoming vaste lasten (TVL). Het kan dus ook zijn dat van deze ‘gelijke’ verdeling afgeweken wordt wanneer dit redelijk en billijk is. Hierbij kan bijvoorbeeld de financiële positie van de huurder of verhuurder een rol in spelen.

Rekenmodel

De Hoge Raad geeft een rekenmodel aan de hand waarvan een eventuele huurprijsvermindering berekend moet worden. Hierbij volgt de Hoge Raad het advies op van de Advocaat-Generaal op van 30 september 2021. Kort gezegd komt het erop neer dat huurder en verhuurder in beginsel ieder 50% van de nadelige gevolgen moeten dragen. Bij de berekening spelen de vaste lasten van de huurder een belangrijke rol. De formule is als volgt: (totale werkelijke vaste lasten – TVL bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%. 

Op deze uitspraak is lang gewacht, maar hoe lagere rechters deze handvaten gaan gebruiken valt nog te bezien. De Hoge Raad is van mening dat het eerlijk is om de pijn ‘eerlijk te verdelen’ over huurder en verhuurder. Alle omstandigheden van het individuele geval zullen afgewogen worden om tot een passende huurprijsvermindering te komen.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact op!

Alissa van der Voet                  Van Zinnicq Bergmann Advocaten

Advocaat                                  ‘s-Hertogenbosch