Bouwplannen op het buurperceel niet gemeld: koop van de woning vernietigd wegens dwaling

Moet een verkoper van een woning vertellen over bouwplannen op het buurperceel, ook als die plannen nog niet concreet zijn? In een zaak bij de Rechtbank Noord-Holland was het antwoord ja. De verkopers waren zelf betrokken geweest bij plannen voor woningbouw op het perceel van de kerk naast hun huis en hadden de kopers daarover moeten inlichten. De rechtbank vernietigde de koop wegens dwaling. De kopers krijgen hun waarborgsom terug en de verkopers moeten hun schade vergoeden (ECLI:NL:RBNHO:2026:10731).

Casus

Naast de woning van de verkopers staat een kerk. Vanaf 2020 spraken de verkopers, de kerk en de gemeente over herontwikkeling van het kerkperceel met woningbouw, waarbij ook het perceel van de verkopers hoorde. In november 2023 stapten de verkopers uit het traject. De kerk liet daarna weten dit als een tussenstap te zien. In maart 2024 zetten de verkopers hun woning te koop.

Bij de bezichtiging in maart 2025 vroeg de aankoopmakelaar of er nog plannen in de omgeving waren. De verkoopmakelaar noemde alleen een project waar al werd gebouwd. Op 1 april 2025 kochten de kopers de woning voor € 1.325.000. Bij de levering in juni 2025 verschenen zij niet. De verkopers ontbonden de koop en eisten de contractuele boete van 10% van de koopsom, € 132.500.

De kopers zochten een rustige woning met privacy en vonden dat de verkopers over de plannen van de kerk hadden moeten vertellen. Zij vroegen de rechtbank de koop te ontbinden, of anders te vernietigen wegens dwaling. Van dwaling is sprake als iemand een overeenkomst sluit op basis van een onjuist beeld van de werkelijkheid, bijvoorbeeld omdat de ander informatie heeft verzwegen die hij had moeten geven.

Oordeel van de rechtbank

De ontbinding door de kopers strandde. Volgens de koopovereenkomst kon pas worden ontbonden na een ingebrekestelling, een formele aanmaning om alsnog na te komen. Die hadden de kopers niet gestuurd, ook al was nakoming volgens hen niet meer mogelijk.

Het beroep op dwaling slaagde wel. Een plicht om de koper uit zichzelf te informeren, een mededelingsplicht, mag volgens de rechtbank niet te snel worden aangenomen. Hier rustte die plicht wel op de verkopers. Zij wisten dat de kopers rust zochten en naar bouwplannen hadden gevraagd, en zij waren zelf tot november 2023 bij de plannen betrokken. Na hun vertrek mochten zij niet aannemen dat de kerk was gestopt. Een lid van de kerkenraad had hun gezegd dat hun vertrek niet onoverkomelijk was voor de plannen. Ook in plannen van de gemeente stond het kerkperceel nog als locatie voor woningbouw.

Dat de plannen nog niet concreet en niet zeker waren, maakte dat niet anders. De verkopers hadden moeten vertellen wat zij wisten, dat zij zelf waren uitgestapt en dat de kerk haar plannen niet had opgegeven. Dat hun makelaar de aankoopmakelaar wel had ingelicht, vond de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. De aankoopmakelaar en de kopers verklaarden iets anders, en de verkoopmakelaar had bij de vraag tijdens de bezichtiging de kerk niet genoemd.

De rechtbank achtte aannemelijk dat de kopers de woning niet hadden gekocht als zij van de plannen hadden geweten. Ook de onzekerheid over toekomstige bouw deed afbreuk aan de rust die zij zochten. De koop werd vernietigd, met terugwerkende kracht. De kopers hebben daarom recht op de waarborgsom van € 132.500 die bij de notaris stond. Door hun mededelingsplicht te schenden, handelden de verkopers ook onrechtmatig. Zij moeten de schade van de kopers vergoeden, die later in een aparte procedure wordt vastgesteld. De vorderingen van de verkopers werden afgewezen.

Tips voor kopers

(1) Vraag uitdrukkelijk naar plannen in de omgeving en maak duidelijk waarom dat voor u belangrijk is. Hier woog mee dat de verkopers wisten dat de kopers rust zochten;

(2) Laat belangrijke antwoorden van de verkoper of diens makelaar schriftelijk bevestigen. Wat de makelaars hadden gezegd, moest hier achteraf via getuigen worden uitgezocht;

(3) Wilt u onder een koop uitkomen, laat dan juridisch beoordelen wat de koopovereenkomst daarvoor voorschrijft voordat u de leverdatum laat verstrijken. Een ontbinding zonder de afgesproken ingebrekestelling hield hier geen stand.

Tips voor verkopers

(1) Vertel kopers over plannen voor de omgeving waar u zelf bij betrokken bent geweest, ook als die nog niet concreet zijn of u bent uitgestapt;

(2) Ga er niet van uit dat plannen van de baan zijn zolang de andere betrokkenen dat niet duidelijk hebben laten weten;

(3) Zorg dat belangrijke informatie aantoonbaar bij de koper terechtkomt, bijvoorbeeld schriftelijk. Een instructie aan uw makelaar is niet genoeg als later niet vast te stellen is dat de informatie is doorgegeven.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat een verkoper die zelf betrokken was bij bouwplannen op het buurperceel, de koper daar in een geval als dit over moet informeren, ook als de plannen nog onzeker zijn. Gebeurt dat niet, dan kan de koper zich afhankelijk van de omstandigheden op dwaling beroepen, mits hij aannemelijk maakt dat hij anders niet had gekocht. Tegelijk moet ook een koper zich aan de afspraken in de koopovereenkomst houden, zoals het sturen van een ingebrekestelling voordat hij ontbindt.

Heeft u hierover een vraag of een andere kwestie rond de koop van een woning? Neem gerust contact met ons op!

Van Zinnicq Bergmann Advocaten
‘s-Hertogenbosch